서울시 용적률을 사고파는 용적이양제 추진한다
용적이양제는 쉽게 용적률을 사고팔 수 있는 제도로 국내에서는 다소 생소한 용어입니다. 해외에서는 이와 관련한 제도가 있지만 아직까지 국내에는 도입이 되지 않았고 도입을 추진했지만 여러 사정으로 추진되지 못했습니다. 서울시는 2025년 하반기에 이 제도를 도입하겠다고 발표했습니다. 아래에서 서울시 용적률을 사고파는 용적이양제 추진한다에 대해 전해 드립니다.
용적이양제 무엇인가요?
쉽게 말해 특정 부지에 문화재, 고도제한 등의 규제로 인해 사용하지 못한 용적률을 다른 지역에 팔 수 있는 제도입니다. 해외에서는 용적률 거래제(TDR_Transfer of Development Rights)로 알려진 제도입니다.
용적률은 건물 연면적에서 대지면적을 나눈 비율입니다. 건물이 차지하는 땅의 비율에다가 층수를 곱한 것으로 이해할 수도 있습니다. 따라서 용적률이 높을수록 더 높은 건물을 지을 수 있어, 부동산의 가치는 상승할 수밖에 없습니다.
우리나라에서는 용도 지역별로 용적률이 정해져 있고 법에 따라 밀도를 제한하고 있습니다. 고도제한지구, 경관지구, 문화재보존지구 등과 같은 곳으로 이 지역은 용적률은 완화해도 규제로 인해 용적률 상한선을 채우기 어렵습니다. 서울 남산, 북한산, 경복궁 등이 대표적이며 강동구 풍납동의 시티극동아파트가 문화재로 인해 용적률을 채우지 못한 대표적인 건물입니다. 특이한 삼각형 모양을 하고 있습니다.
이렇게 사용하지 못한 용적률을 팔자는 것이 서울시의 계획입니다. 예를 들어, 위의 풍납아파트의 용적률 500%인데 문화재 규제로 인해 250% 밖에 사용하지 못한다면 나머지 250%를 다른 개발지역에 판매한다는 것입니다. 이렇게 하면 옆에 천호동에서 부족한 용적률을 사들여 용적률을 높일 수 있습니다.
미국 뉴욕의 서밋 원 밴더빌트가 주위 그랜드 센트럴 터미널 등의 용적률을 사들여 용적률 3,000%의 93층 빌딩으로 개발되었고, 일본에서는 도쿄역의 신마루노 우치빌딩이 문화재로 지정된 도쿄역의 용적률을 사들여 40층으로 지어졌습니다.
용적이양제에 대한 이슈들
우리나라는 토지소유권상 공중권(건물의 공중 공간 사용권)이 분리되어 있지 않기에 공중권에 대한 거래가 가능한지 논란이 있습니다. 이미 2011년에 서울시가 이와 관련한 연구를 진행하고 제도 시행을 추진했지만 여러 이유로 실패하면서 제도 도입에 더욱 조심하고 있습니다. 이에 양도 가능지역을 문화재 주변이나 장애물 표면제한구역 등 규제 완화가 어려운 곳으로 한정할 예정입니다. 현재 강동구에 굽은다리역세권 사업을 대상으로 시뮬레이션하고 있습니다.
제도를 시행한다고 해도 사고팔 수 있는 용적률에 제한을 할 예정입니다. 도시 계획 조례상 일반상업지역은 800%이고 상위 법에서는 1,300%로 한정하고 있어 상위법의 계정이 없다면 최대 500%만 사고팔 수 있습니다. 이에 서울시는 법 개정을 건의할 예정이지만 용적률을 판 지역이 나중에 지역의 용도가 바뀐다면 문제가 생길 수 있어 국토부는 신중해야 한다는 입장입니다.
용적률을 높여 도시 경관이 달라질 수 있다는 장점도 있지만 추후 재산 피해로 간주된다면 정부가 해결하고 보상은 건물 소유주만 받을 수 있다는 한계도 있을 수 있습니다.
이상 서울시 용적률을 사고파는 용적이양제 추진한다에 대해 전해 드렸습니다.
감사합니다.