전월세 전환 계산기 전세↔월세 상호 전환 · 법정 상한 전환율 자동 적용
2026년 기준 기준금리 2.5% 법정 상한 4.5% 주택임대차보호법
📌 2026년 법정 전환율 기준 (주택임대차보호법 제7조의2 / 시행령 제9조)
한국은행 기준금리 (2026년 4월) 2.50%
법정 상한 전환율 = min(10%, 기준금리 + 2%) 4.50% (상한)
이 비율 초과 전환 시 초과분 무효 (임차인 보호) 주택 임대차에만 적용
만원
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법정 상한(4.5%)을 초과하는 전환율로 계약하면 초과분은 무효입니다. 실제 계약에서는 이 비율 이하로 협의하세요. 계산 결과 ※ 주택임대차보호법 제7조의2 및 시행령 제9조 기준. 기준금리 변경 시 법정 상한도 변동됩니다. 실제 계약은 전문가와 확인하세요.
📌 기준금리별 법정 전월세 전환율 상한 변화
※ 법정 상한 = min(10%, 기준금리+2%) / 상한 초과 전환은 초과분 무효 (주택임대차보호법 제7조의2) / 상가·오피스텔은 별도 기준 적용
| 한국은행 기준금리 | 법정 상한 전환율 (기준금리+2%) | 적용 시기 예시 | 전세 3억→보증금1억 시 월세 상한 |
|---|---|---|---|
| 0.50% | 2.50% | 2021년 (초저금리) | 약 41.7만원 |
| 1.50% | 3.50% | 2022년 초 | 약 58.3만원 |
| 3.50% | 5.50% | 2023~2024년 | 약 91.7만원 |
| 2.50% | 4.50% | 2026년 현재 | 약 75.0만원 |
💡 전월세 전환 시 꼭 알아야 할 3가지 ① 법정 상한을 초과한 월세는 무효다 — 임대인이 법정 전환율(현재 4.5%)을 초과하는 월세를 요구하면, 초과분에 대해 임차인은 반환을 청구할 수 있습니다. 단, 이 보호 규정은 계약 갱신 중 보증금 일부를 월세로 전환할 때만 적용되며, 신규 계약은 당사자 간 자유롭게 결정할 수 있습니다. ② 기준금리 변동 시 법정 상한도 바뀐다 — 법정 상한은 한국은행 기준금리에 연동됩니다. 금리가 오르면 상한도 올라가고, 금리가 내리면 상한도 낮아집니다. 계약 전 최신 기준금리를 확인하는 것이 중요합니다. 현재(2026년 4월) 기준금리는 2.5%이므로 법정 상한은 4.5%입니다. ③ 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리하다 — 같은 보증금 감소액이라도 전환율이 낮으면 월세가 낮게 결정됩니다. 협상 시 법정 상한(4.5%)보다 낮은 전환율을 요구하는 것이 세입자에게 유리합니다. 실제 시장에서는 3~4% 수준에서 합의되는 경우도 많습니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
전세 3억을 보증금 5천만원 월세로 바꾸면 월세가 얼마인가요? 법정 상한 전환율 4.5% 기준으로 계산하면, (3억 – 5천만원) × 4.5% ÷ 12 = 2억5천만원 × 4.5% ÷ 12 = 약 93만 7천원입니다. 위 계산기에 입력하면 정확한 금액을 확인할 수 있습니다.
법정 전환율은 신규 계약에도 적용되나요? 아닙니다. 주택임대차보호법 제7조의2의 법정 전환율은 계약 기간 중 보증금의 일부 또는 전부를 월세로 전환할 때만 적용됩니다. 새로운 임대차 계약을 맺을 때는 당사자 간 자유롭게 협의해 결정할 수 있으며 법정 상한의 구속을 받지 않습니다.
전환율 계산 공식이 어떻게 되나요? 월세 = (전세금 – 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12입니다. 반대로 전세금 = 전환 후 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)입니다. 전환율은 (월세 × 12) ÷ (전세금 – 보증금) × 100으로 구할 수 있습니다.
오피스텔·상가의 전월세 전환율도 같은 기준인가요? 아닙니다. 주택임대차보호법은 주거용 주택에만 적용됩니다. 상가건물임대차보호법은 별도의 전환율 기준을 적용하며, 오피스텔은 용도(주거용/업무용)에 따라 적용 법률이 달라집니다. 일반적으로 주거용 오피스텔은 주택임대차보호법을 준용합니다.