등기부등본은 부동산의 ‘주민등록등본’에 해당하는 공적 장부입니다. 토지나 건물의 소재지, 소유권자, 권리관계, 근저당 여부 등을 확인할 수 있는 공식 문서로, 부동산 계약 전 반드시 열람해야 합니다. 대한민국에서는 대한민국 법원 인터넷등기소(iros.go.kr)를 통해 24시간 발급 가능하며, 열람 수수료는 1,000원 내외입니다.
2025년부터는 인터넷등기소 시스템이 개편되어, 발급 시 발급일시 표시가 더욱 명확해졌고, 임대차 계약 시 최신 등본을 제출하도록 권고하고 있습니다. 특히 최근 전세사기 사건 증가로 인해 등기부등본과 건축물대장 대조가 필수 확인 절차로 강조되고 있습니다.
1. 표제부
표제부는 등기부등본의 첫 번째 부분으로, 부동산의 ‘기본 정보’가 기록된 영역입니다. 주소, 건물 구조, 면적, 층수, 대지권 비율 등 건물 자체의 물리적 사항을 확인할 수 있습니다. 예를 들어 계약하려는 집이 “OO아크로텔 A동 1201호”인데, 계약서에 “OO아크로텔 가동 1201호”로 잘못 기재되면 전혀 다른 건물로 인식되어 권리를 보장받기 어렵습니다. 따라서 토씨 하나 틀리지 않고 정확히 일치해야 합니다.
2. 갑구
갑구는 소유권과 관련된 권리 변동을 기록한 부분입니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권이 이전된 이력, 그리고 가등기·가압류·압류·경매개시결정 등이 표시됩니다. 계약 전 확인해야 할 핵심은:
- 임대인이 실제 등기부등본상 소유자인지
- 압류, 경매 등 소유권에 제한을 두는 기록이 있는지
- 가등기(앞으로 소유권 이전 가능성이 있는 권리)가 존재하는지
만약 갑구에 압류나 경매개시결정이 있다면, 보증금 반환에 큰 위험이 있을 수 있으므로 계약을 피하는 것이 안전합니다.
3. 을구
을구는 소유권 이외의 권리 사항을 확인하는 부분입니다. 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권등기명령 등이 기록됩니다. 특히 주택담보대출 시 설정되는 근저당권은 임대차 보증금 회수에 직접적인 영향을 미칩니다. 채권최고액이 집 시세 대비 과도할 경우, 임차인의 보증금이 경매에서 후순위로 밀려 회수하기 어려워질 수 있습니다.
4. 등기부등본 구조 요약표
| 구분 | 주요 기재 내용 | 임대차 계약 시 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 표제부 | 주소, 건물 구조, 면적, 대지권 비율 등 | 계약서 주소 및 면적과 한 글자도 다르지 않게 동일해야 함 |
| 갑구 | 소유권 변동, 가등기, 압류, 경매 등 | 실제 소유자 확인, 권리 제한 여부 점검 |
| 을구 | 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권 등 | 근저당권 설정 금액과 보증금 회수 가능성 검토 |
5. 2025년 최신 변화와 주의사항
- 인터넷등기소에서 발급된 등기부등본에는 발급일시가 자동 표시 → 반드시 계약 당일 기준 문서 확인
- 전세보증보험 가입 심사 시, 등기부등본 제출이 필수로 강화됨
- 임차권등기명령이 기재된 경우, 과거 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 이력이므로 각별히 주의
- 표제부와 건축물대장 정보가 다르면 불법건축물 가능성이 있어 전입신고·확정일자 부여 불가
6. FAQ: 자주 묻는 질문
Q1. 등기부등본은 어디서 발급받나요?
A1. 대한민국 법원 인터넷등기소에서 24시간 발급 가능합니다. 주민센터에서는 발급이 불가능합니다.
Q2. 갑구에 가압류가 있으면 계약해도 되나요?
A2. 가압류나 경매개시결정은 매우 위험 신호입니다. 보증금 반환에 문제가 생길 수 있으므로 계약을 피하는 것이 안전합니다.
Q3. 을구의 근저당권은 꼭 위험한 건가요?
A3. 근저당권 자체가 문제는 아니지만, 보증금+근저당권 합계가 집 시세를 초과하면 보증금 회수에 큰 위험이 있습니다.
Q4. 표제부와 계약서 주소가 조금 다르면 괜찮나요?
A4. 전혀 안 됩니다. 주소가 조금만 달라도 법적 효력이 인정되지 않을 수 있으므로 반드시 동일하게 작성해야 합니다.
Q5. 등기부등본 발급일자는 왜 중요한가요?
A5. 등기부등본은 실시간으로 권리관계가 변동됩니다. 계약일 기준 최신 등본이 아니면 권리변동 사항을 놓칠 수 있어 위험합니다.
정리 및 마무리
부동산 계약에서 가장 중요한 것은 내 권리를 지킬 수 있는 안전장치를 갖추는 것입니다. 등기부등본의 표제부·갑구·을구를 정확히 확인하면 소유권, 권리 제한, 근저당 여부를 사전에 파악할 수 있습니다. 2025년에는 전세사기 예방 차원에서 등기부등본 확인이 더욱 강조되고 있으므로, 계약 전 반드시 최신 등본 발급 → 표제부·갑구·을구 대조 → 건축물대장 확인까지 마친 후 계약에 임하시길 권장드립니다.
