전매 제한 해제, ‘던질 것인가’ 아니면 ‘보유할 것인가’
2026년 상반기, 수도권과 주요 광역시를 중심으로 전매 제한이 해제되는 단지들이 쏟아져 나오고 있습니다. 특히 서울 강남권 및 주요 정비사업 단지들의 전매가 가능해지면서 시장의 유동성이 공급되고 있으나, 매도자와 매수자 모두 ‘세금’이라는 거대한 벽에 부딪히고 있습니다.
이 글은 “전매 해제 직후 프리미엄을 챙기려는 수분양자”와 “세후 실질 수익률이 궁금한 예비 투자자”를 위해 작성되었습니다. 전매 제한이 풀렸다고 해서 무턱대고 시장에 물량을 내놓는 것은 최선의 선택이 아닐 수 있습니다.
[이 글의 결론]
- 해제 단지 확인: ‘청약홈’의 규제지역 공고와 개별 단지 입주자모집공고문의 ‘전매 제한’ 항목을 대조하는 것이 가장 정확합니다.
- 양도소득세 주의보: 보유 기간 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60%의 단일세율이 적용되며, 2년 이상 보유해도 일반세율로 전환되지 않습니다.
- 의사결정 기준: 프리미엄에서 세금과 복비를 제외한 ‘순수익’이 최소 3,000만 원 이상일 때만 매도를 고려하세요.
1. 2026년 전매 제한 해제 주요 단지 및 확인 방법
전매 제한 해제일은 당첨자 발표일로부터 기산합니다. 2026년 현재 서울 등 수도권 과밀억제권역은 보통 1년의 전매 제한이 적용되며, 공공택지나 분상제 적용 지역은 3년까지 연장되기도 합니다.
[실시간 해제 단지 확인 프로세스]
- 청약홈(Apply Home) 접속: [청약일정 및 통계] 메뉴에서 과거 분양 단지의 모집공고문을 재확인합니다.
- 모집공고문 ‘전매 제한’ 섹션: ‘당첨자 발표일로부터 1년간 전매 금지’ 등의 문구를 찾아 날짜를 계산합니다.
- 지자체 공고 확인: 규제지역(투기과열지구 등) 해제 여부에 따라 전매 제한 기간이 소급 적용될 수 있습니다.
[에디터의 판단]
“카더라” 통신보다는 모집공고문의 ‘날짜’를 직접 계산하는 습관을 가져야 합니다. 2026년 초 서울 원아이파크 등 일부 단지는 전매 제한 해제 후 한 달 만에 수십 건의 거래가 발생했습니다. 현재 리스트에 오른 잠실 래미안 아이파크(1월), 청량리 롯데캐슬 하이루체(4월 예정) 등 핵심 단지들의 해제 시점을 선점하는 것이 중요하다고 봅니다.
2. 분양권 양도소득세: 2026년에도 여전한 ‘중과세’의 늪
많은 분이 착각하는 지점이 “2년 보유하면 일반세율(6~45%) 아니냐”는 것입니다. 하지만 분양권은 주택이 아닌 ‘권리’이므로 보유 기간에 따른 세율 인하 혜택이 매우 박합니다.
- 1년 미만 보유: 70% (지방소득세 포함 시 77%)
- 1년 이상 보유: 60% (지방소득세 포함 시 66%)
- 주의: 2년을 보유해도 60% 세율이 유지됩니다. (주택으로 등기 친 후에야 일반세율 적용 가능)
[에디터의 판단]
분양권 상태에서의 매도는 사실상 ‘정부와 수익을 7:3으로 나누는 행위’입니다. 따라서 입주 시점까지 끌고 가서 등기를 친 후 비과세 요건을 갖추거나 일반세율을 적용받는 것이 자산 증식 측면에서는 훨씬 유리합니다. 당장 현금이 급한 상황이 아니라면 매도를 서두르지 마세요.
3. [시뮬레이션] 양도소득세 실전 계산 예시
프리미엄(P)이 1억 원 붙었을 때, 내가 실제로 손에 쥐는 돈은 얼마일까요?
Case: 프리미엄 1억 원, 보유 기간 1년 2개월 (세율 60% 적용)
- 양도차익: 100,000,000원
- 필요경비: 5,000,000원 (복비, 인지세 등 가정)
- 기본공제: 2,500,000원 (연 1회)
- 과세표준: 92,500,000원
- 산출세액(60%): 55,500,000원
- 지방소득세(10%): 5,550,000원
- 최종 납부 세액: 61,050,000원
- 내 손에 남는 순수익: 약 3,395만 원
[에디터의 판단]
1억 원을 벌었지만 6,100만 원이 세금으로 나갑니다. 수익률이 약 34%에 불과합니다. 만약 보유 기간이 1년 미만이었다면 순수익은 2,000만 원대로 떨어집니다. 이 정도 수익을 위해 청약 통장 점수와 기회비용을 날리는 것이 맞는지 냉정하게 판단해야 합니다.
4. 자주 묻는 연관 질문 (FAQ)
Q1. 전매 제한 해제 전 ‘복등기’나 ‘가계약’은 괜찮나요?
답변: 절대 안 됩니다. 전매 제한 기간 중 거래는 불법이며, 적발 시 분양권 취소는 물론 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 반드시 해제일 이후에 정식 계약을 체결하세요.
Q2. 양도세 부담을 줄이기 위해 매수자가 세금을 대신 내주는 ‘손피’ 거래는 합법인가요?
답변: 가능은 하지만 위험합니다. 매수자가 대신 내준 양도소득세 또한 ‘양도가액’에 포함되어 2차 양도세를 유발합니다. 이를 누락할 경우 탈세로 간주되므로 반드시 세무 전문가의 조력을 받아 적법하게 신고하세요.
결론 및 최종 행동 계획
이 전략은 ‘더 벌기 위한 전략’이 아니라 ‘이미 가진 것을 지키면서 시간을 사는 전략’입니다.
분양권 전매는 입주 시점의 리스크를 피하고 확정 수익을 챙기는 수단이지만, 2026년 현재의 높은 세율 체계에서는 ‘세후 수익’이 모든 의사결정의 중심이 되어야 합니다.
[개인적인 판단 기준]
개인적으로 금리 수치보다 상환 가능한 현금흐름을 먼저 고려하고, 대출의 규모보다 DSR 통제 능력을 중요하게 생각하고 있습니다. 분양권 매도 역시 단순히 P가 얼마냐가 아니라, 이 돈을 회수했을 때 다음 투자처의 수익률이 양도세 66%를 상쇄할 만큼 높은지를 먼저 따져봅니다.
[이 글의 최종 판단 기준]
- [확인] 청약홈에서 내 분양권의 정확한 전매 해제일을 일 단위로 체크하세요.
- [계산] 위 시뮬레이션을 참고하여 ‘세후 순수익’을 산출하세요.
- [결정] 순수익이 내 연봉의 50% 미만이라면, 등기 후 일반세율 매도를 진지하게 고려하세요.
참고 및 관련 시스템 링크:
