2025년 9월 8일 시행된 ‘9·7 대출수요 추가 관리’로 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도가 2억원으로 일원화되고, 규제지역 주담대 LTV 한도는 40%로 강화되었습니다; 앞으로 전세 실수요자가 얼마까지 빌릴 수 있는지, 기존 계약은 어떻게 되는지, 언제 예외가 있는지를 한눈에 정리합니다.
핵심 정리(3문장)
- 1주택자가 수도권·규제지역에서 보증기관을 이용해 전세대출을 받을 수 있는 최대 한도는 2억원으로 통일되었습니다(종전 SGI 3억·HF 2.2억·HUG 2억).
- 규제지역 주담대 LTV 상한은 50% → 40%로 내려갔습니다(예: 12억 주택 구입 시 대출 6억 → 4.8억).
- 정부는 이번 조치의 배경·적용 방법을 금융위 보도자료·FAQ에서 안내했고, 추가 조치(전세대출 DSR 도입 검토, 지역 확대 가능성)도 시사했습니다.
무엇이 어떻게 바뀌었나요? (전세대출 한도)
| 구분 | 변경 전(1주택·수도권 기준) | 변경 후(2025.9.8~) | 근거 |
|---|---|---|---|
| SGI(서울보증) | 최대 3억원 | 2억원 | |
| HF(주택금융공사) | 최대 2.2억원 | 2억원 | |
| HUG(주택도시보증공사) | 최대 2억원 | 2억원(동일) |
- 정부는 1주택자의 보증기관 전세대출 한도를 2억원으로 일원화했습니다(수도권·규제지역). 동일 차주의 갱신·연장 시에도 한도가 줄어드는 사례가 발생할 수 있습니다.
- 보증 3사(SGI·HF·HUG) 이용 차주 중 2억~3억 사이 대출을 받은 비중이 약 30%로 추정되며, 향후 평균 6,500만원 정도 한도가 감소할 것으로 집계됐습니다.
참고: 일부 보도는 전국 일원화(2억) 가능성을 언급하나, 현재 공표된 핵심은 수도권·규제지역의 1주택자부터 적용입니다. 전국 확대 검토는 정부가 추가 카드로 예고한 사안입니다.
언제부터, 누구에게 적용되나요? (적용 시점·경과조치)
| 항목 | 적용 내용 |
|---|---|
| 시행일 | 2025년 9월 8일부터 신규·증액 취급 시 적용합니다. |
| 경과조치(예외) | 2025년 9월 7일 이전 체결한 임대차 계약이라면, 종전 한도로 취급 가능합니다(계약서로 확인). |
| 대상 차주 | 1주택자, 수도권·규제지역 내 전세계약(보증기관 보증 전세대출) |
| 무주택자 | 이번 ‘1주택자 한도 일원화’의 직접 대상은 아님(다만 보증·상품요건은 기관별 상이) |
| 추가 검토 | 전세대출 DSR 도입 시기·방식은 추후 검토 예정(금융위 발언). |
내 대출은 얼마나 줄어드나요? (쉽게 보는 사례)
- 사례 A: SGI 2억6,500만원 이용 중 → 갱신 예정
- 기존에는 3억원까지 가능했으나, 일원화 후 최대 2억원으로 제한됩니다.
- 같은 조건(보증금·소득)으로 증액 갱신을 요구하면 최대 6,500만원이 부족해질 수 있습니다.
- 사례 B: HF 2억2,000만원 신규 예정(수도권 1주택자)
- 종전에는 2억2,000만원까지 가능 사례가 있었으나, 앞으로는 2억원이 상한입니다.
포인트: 실제 실행액은 보증기관 심사·주택/전세금 요건·임차보증금 대비 한도(보증금의 일정비율) 등 세부 규정에 좌우됩니다. 한도 상단이 2억원으로 낮아졌다는 점이 핵심입니다.
주담대 LTV도 바뀌었습니다
- 규제지역 LTV: 50% → 40%로 강화되었습니다.
- 예: 규제지역에서 12억원 주택을 매입할 때, 이전에는 최대 6억원, 이제는 4.8억원까지로 줄어듭니다.
- 정부는 9·7 대책 후속으로 긴급 가계부채 점검회의를 열어 지속 모니터링과 추가 수단을 예고했습니다.
자금 계획은 이렇게 조정합니다(체크리스트)
| 체크 항목 | 해야 할 일 | 이유 |
|---|---|---|
| 계약일 점검 | 임대차 계약 체결일이 9/7 이전인지 확인 | 이전 체결분은 종전 한도 가능(경과조치) |
| 보증기관 확인 | SGI/HF/HUG 중 어디로 진행되는지 | 기관별 세부 심사·보증 한도 기준 상이 |
| 증액 여부 | 갱신 시 증액인지 동일·감액인지 | 증액·신규일수록 신규 규정 적용 가능성 |
| 부족분 마련 | 부족 자금이 생기면 월세 전환·보증금 조정 등 협의 | 1주택자 한도 2억원 상단 고정 영향 |
| 대체 선택지 | HF·특례 보증·청년·신혼부부 등 정책상품 탐색 | 소득·연령·가구요건 충족 시 더 유리할 수 있음(상품별 요건 확인) |
| 주담대 영향 | LTV 40% 적용 확인 | 매매·전세 동시 진행 시 총차입에 큰 영향 |
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. ‘1주택자 2억원’은 수도권만 해당하나요?
현재 공표된 조치는 수도권·규제지역의 1주택자 전세대출 보증한도를 2억원으로 일원화한 것입니다. 정부는 지역 확대 등 추가 조치 가능성도 시사했습니다.
Q2. 이미 전세계약서를 9월 7일 전에 썼는데, 종전 한도로 받을 수 있나요?
네. 9/7 이전 체결 계약은 종전 한도 적용이 가능합니다(계약서 지참·확인).
Q3. 갱신 때 증액 안 하고 그대로 연장하면요?
은행·보증기관 심사에 따르나, 증액이 아닌 단순 연장이라도 규정·보증 요건에 따라 적용이 달라질 수 있습니다(사전 문의 필수). 정부 FAQ·은행 안내를 통해 개별 확인하시기 바랍니다.
Q4. 전세대출에도 DSR이 생기나요?
금융당국은 전세대출 DSR 도입 시기·방식을 검토하겠다고 밝혔습니다(구체 시점 미정).
Q5. 주담대 갈아타기는 되나요?
6·27 대책 당시 대환 제한으로 사실상 어려웠으나, 증액 없는 대환은 허용 방향으로 보완하겠다고 밝혔습니다(주담대 관련). 전세대출과는 별개입니다.
숫자로 보는 영향(예시 표)
| 상황 | 변경 전 | 변경 후 | 차이 |
|---|---|---|---|
| SGI 이용 1주택자(수도권) | 3.0억 | 2.0억 | -1.0억 |
| HF 이용 1주택자(수도권) | 2.2억 | 2.0억 | -0.2억 |
| HUG 이용 1주택자(수도권) | 2.0억 | 2.0억 | 0 |
| 규제지역 12억 주택 매입 LTV | 6.0억(50%) | 4.8억(40%) | -1.2억 |
출처: 금융위 발표·주요 언론 보도 종합.
추가로 알아두면 좋은 것들
- 금융위 FAQ: 이번 조치의 배경·적용·예외 등을 질의응답 형식으로 정리했습니다(다운로드 가능).
- 시장 동향: 대출 규제 강화 발표 이후, 수도권 전세 매물·가격 흐름에 변동성이 커질 수 있으므로 계약 전 실거래·공급 추이 확인이 중요합니다. (정책·시장 기사 종합)
- 정책상품 병행 검토: 생애주택·디딤돌 등 정책자금의 한도·금리·소득 기준은 별도이며, 최신 조건은 HF·기금e든든 등에서 확인합니다.
마무리
이번 조치의 핵심은 1주택자의 전세대출 상단을 2억원으로 고정하고, 규제지역 주담대 LTV를 40%로 강화해 총차입을 줄이는 것입니다. 계약일·증액 여부·보증기관에 따라 체감 영향이 달라지므로, 임대차 계약서 날짜 확인 → 사전 한도 조회 → 부족분 계획(월세 전환·보증금 조정 등) 순으로 점검하시길 권합니다.
특히 9월 7일 이전 체결 계약은 종전 한도가 가능하니, 서류로 경과조치를 명확히 증빙하십시오. 마지막으로 전세대출 DSR 도입 등 추가 변화가 예고된 만큼, 금융위 공식 안내와 은행 창구를 통해 수시로 업데이트를 확인하면 불확실성을 줄일 수 있습니다.
주택청약 종합저축과 무순위 청약에 대해서도 확인하시기 바랍니다.
