입주자모집공고문은 분양 단지의 청약 자격, 공급 유형, 일정, 분양가, 계약조건 등을 자세히 담은 공식 문서입니다. 청약신청 전에 공고문의 전문을 꼼꼼히 확인해야 승산 있는 전략 수립이 가능합니다.
1. 청약 입주자 모집공고 주요 용어 정리
| 용어 | 설명 | 현 2025년 기준 / 팁 |
|---|---|---|
| 가점제 / 추첨제 | 가점제: 무주택기간, 부양가족, 통장가입기간 가점 순으로 선정 추첨제: 무작위 추첨 방식 선발 | 85㎡ 이하 민영주택은 40:60 비율 적용 |
| 무주택자 / 무주택세대주 | 무주택자: 본인 소유 주택 없으면 해당 무주택세대주: 세대 구성 모두 무주택 | 세대 내 주택 보유 시 무주택으로 인정받지 못함 |
| 소형·저가주택 면제 | 소형·저가주택 1채 소유 시 무주택자로 간주 | 전용 60㎡ 이하, 수도권 1억3천만 원 이하 기준 |
| DTI / LTV / DSR | DTI: 연소득 대비 대출 원리금 상환 비율 LTV: 주택가 대비 대출 비율 DSR: 모든 부채 원리금 상환 비율 | 대출 한도·심사 기준으로 청약 계획 시 꼭 체크 |
| 무순위 청약 | 정식 공고 이후 남은 세대를 별도 접수 추첨으로 공급 | 2025년부터 무주택자만 가능하며 청약통장 필요 없음 |
2. 각 용어의 실전 활용 팁
- 가점제 유리 전략 장기 무주택, 부양가족 있는 경우 가점제 유리 — 해당 정보는 청약 입주자 모집공고에서 반드시 확인하세요.
- 무주택 판단 분양권이나 소형 주택만 보유한 경우 “무주택 세대주” 구분이 중요한데, 청약 입주자 모집공고문의 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 대출 계획과 연동 DTI, LTV, DSR 기준은 대출 가능 금액과 직결되므로 자금 조달 계획에 반드시 포함해야 합니다.
- 무순위 청약 노림 잔여세대 노출 시 무순위 청약 기회 활용 — 청약통장 없이 가능하며 무주택자만 지원됩니다.
3. DTI LTV DSR 용어 해설
1. DTI (총부채상환비율, Debt To Income)
DTI는 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액의 비율을 의미합니다.
즉, 내가 버는 돈 중에서 주택담보대출 상환에 얼마나 쓰이는지를 보여주는 지표입니다.
- 계산식: (연간 주택담보대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
- 예시: 연소득 5,000만 원, 연간 주담대 원리금 상환액 2,000만 원 → DTI = 40%
- 특징: 주택담보대출만 포함, 대출한도 심사에 활용
2. LTV (담보인정비율, Loan To Value)
LTV는 담보(주택) 가치 대비 대출 가능 비율을 뜻합니다.
즉, 집값에 비해 얼마까지 대출이 가능한지 결정하는 기준입니다.
- 계산식: (대출 가능 금액 ÷ 주택 담보가치) × 100
- 예시: 5억 원 아파트, LTV 60% → 최대 대출 3억 원 가능
- 특징: 지역별·규제지역 여부에 따라 LTV 비율이 달라짐
3. DSR (총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)
DSR은 연소득 대비 모든 금융부채(주담대+신용대출+카드론 등) 원리금 상환액의 비율입니다.
최근 금융당국이 엄격하게 적용하는 지표로, 대출 총량 규제에서 가장 중요한 기준입니다.
- 계산식: (연간 모든 금융부채 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
- 예시: 연소득 5,000만 원, 연간 상환액 2,500만 원 → DSR = 50%
- 특징: 모든 부채 포함, 가장 엄격한 대출 심사 기준
4. DTI · LTV · DSR 비교표
| 구분 | 계산 기준 | 포함되는 부채 | 활용 |
|---|---|---|---|
| DTI | 연소득 대비 주담대 상환액 | 주택담보대출 원리금 | 주택담보대출 심사 |
| LTV | 주택가격 대비 대출 비율 | 담보 주택 가치 | 최대 대출한도 산정 |
| DSR | 연소득 대비 모든 부채 상환액 | 주담대 + 신용대출 + 카드론 등 | 총부채 관리, 대출 승인 여부 |
DTI, LTV, DSR은 모두 대출 가능 여부와 청약 자격에 직결되는 중요한 지표입니다. 청약 입주자 모집공고
쉽게 정리하면,
- DTI: 내 소득 대비 주택담보대출 부담
- LTV: 집값 대비 대출 비율
- DSR: 소득 대비 전체 빚 부담
4. FAQ: 공고문 용어 Q&A
Q1. 가점제와 추첨제는 어떻게 구성되나요?
A1. 85㎡ 이하 민영주택은 가점제 40%, 추첨제 60%로 선발합니다. 면적과 지역 따라 구성비는 달라질 수 있으니 공고문에서 반드시 확인하세요. 청약 입주자 모집공고
Q2. ‘무주택세대주’와 ‘무주택자’의 차이가 뭔가요?
A2. 무주택자는 본인 명의 주택이 없는 개인, 무주택세대주는 세대 구성 전체가 주택이 없는 세대의 세대주입니다. 공고문은 후者 여부로 청약 자격을 따지는 경우가 많습니다.
Q3. DTI, LTV, DSR 기준은 어디에 쓰이나요?
A3. DTI·LTV·DSR은 모두 대출 한도와 직결된 지표로, 청약 이후 자금 조달을 위해 꼭 확인해야 할 필수 조건입니다. 청약 입주자 모집공고 용어
Q4. 무순위 청약은 누구나 도전할 수 있나요?
A4. 2025년부터 무순위 청약은 ‘무주택자’만 신청할 수 있도록 변경되었습니다. 청약통장도 필요 없어서 실수요자에게 기회가 됩니다.
Q5. 소형·저가주택을 소유해도 무주택자 인정되나요?
A5. 네, 전용 60㎡ 이하 및 수도권 1억3천만원 이하 주택 1채만 소유한 세대라면 무주택자로 인정될 수 있습니다 (민영주택 일반공급 기준).
5. 마무리
청약 입주자 모집공고문에는 다양한 전문 용어들이 등장하지만, 그 의미와 공고문에서의 용도만 정확히 이해해도 경쟁력을 높일 수 있습니다. 특히 2025년 기준 가점제 구성, 무순위 청약 자격, 무주택자 조건 등은 실전에서 반드시 확인해야 할 핵심 키워드입니다. 청약 전략을 세우실 때 이 글을 참고하시면서, 궁금한 항목이 있으면 언제든 질문 주세요!
