부동산 세금, 취득세(사고), 재산세·종합부동산세(보유), 양도소득세(팔 때)를 2025년 최신 기준으로 한눈에 정리했습니다. 감면·중과, 신고·납부기한, 절세 체크리스트까지 담았습니다.
- 생애최초·출산·인구감소지역 등 취득세 감면 확대
- 재산세 1주택자 공정시장가액비율 특례(43~45%) 2025년 유지
- 양도세 1세대 1주택 비과세 기본 2년 보유(일부 조정지역 2년 거주)
1. 세금 전체 구조 한눈에 보기
| 단계 | 세목 | 과세대상/기본 구조 | 2025 포인트 |
|---|---|---|---|
| 살 때 | 취득세 | 주택 유상취득 시 1~3% (가격구간별), 다주택·법인은 중과 | 생애최초 200만원 한도 감면 지속, 출산·인구감소지역 추가 감면, 일부 지방 저가주택 중과 예외 완화 |
| 보유할 때 | 재산세 | 공시가격 × 공정시장가액비율(일반 60%)에 세율 적용 | 1주택자 특례 공정시장가액비율 43~45% 유지(세부담 완화) |
| 보유할 때 | 종합부동산세 | 주택 합산 공시가격이 공제액 초과 시 과세(일반 9억/1주택 12억 공제) | 1주택 고령·장기보유 세액공제 최대 80% 한도 유지 |
| 팔 때 | 양도소득세 | 양도차익 과세, 1세대 1주택 2년 보유(일부 2년 거주) 비과세, 12억 초과분 과세 | 혼인으로 인한 일시적 2주택 비과세 특례 기간 10년(’24.11.12. 이후 양도 적용) |
2. 집을 살 때: 취득세
주택을 유상으로 취득할 때 내는 지방세입니다. 기본적으로 주택 유상취득 세율은 가격구간에 따라 1%~3%가 적용됩니다. 다만 다주택자·법인 등은 8% 또는 12% 중과가 적용될 수 있으며, 일시적 2주택의 일정 요건 충족 시 1주택 세율(1~3%)을 적용받을 수 있습니다. 세금
주택 유상취득 세율(기본)
| 구간 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 지방교육세(취득세의 10%), 농특세(일부) 별도 |
| 6억 초과 ~ 9억 원 이하 | 1~3% (누진) | 구간누진 계산 |
| 9억 원 초과 | 3% | |
| 다주택·법인(조정지역 등) | 8% 또는 12% | 중과 예외 및 완화 요건 확인 |
2025년 취득세 주요 감면·완화
- 생애최초 주택 구입: 주택가액 12억 원 이하에 대해 최대 200만 원 취득세 감면(’25.12.31.까지). 소득 요건 없이 적용되며, 감면 신청 및 무주택 확인 필요.
- 출산·양육 가구: 일정 요건 충족 시 취득세 최대 500만 원 감면 연장.
- 인구감소지역/비수도권 관심지역 1주택 취득: 무주택·1주택자가 요건 충족 시 취득세 최대 50% 감면(법 25%+조례 25%, 통상 150만 원 한도).
- 지방 저가주택 중과 예외 완화: 지방 소재 공시가격 2억 원 이하 주택은 다주택·법인 중과(8%·12%) 예외 범위 확대.
신고·납부기한
부동산 취득일로부터 60일 이내 신고·납부(등기·등록 전까지). 지연 시 가산세 부담이 발생할 수 있습니다. 세금
3. 보유할 때: 재산세
재산세는 매년 6월 1일 현재의 소유자에게 부과됩니다. 과세표준은 대체로 주택 공시가격 × 공정시장가액비율(일반 60%)로 산정되며, 주택분은 7월(1/2)과 9월(1/2)로 나누어 고지됩니다. 세금
1주택자 특례(공정시장가액비율) — 2025년
| 공시가격 구간 | 적용 비율 | 효과 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 43% | 과세표준 완화 → 세부담 경감 |
| 3억 ~ 6억 원 | 44% | 동일 |
| 6억 원 초과 | 45% | 동일 |
납부/고지 일정(주택 기준)
- 7월 16~31일: 주택분의 1/2(건축물분 포함)
- 9월 16~30일: 나머지 주택분 1/2(토지분 포함)
- 과세기준일: 매년 6월 1일 (해당일 현재 소유자에게 과세)
4. 보유할 때: 종합부동산세(종부세)
인별 합산 주택 공시가격 합계가 공제액을 초과하면 과세됩니다. 공제액은 일반 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원입니다. 산출세액에서 재산세 상당액 공제 후 납부하며, 고령·장기보유 세액공제(최대 합산 80%)가 적용될 수 있습니다. 세금
주택분 기본세율(개인 2주택 이하)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% |
| 50억 원 이하 | 1.5% |
| 94억 원 이하 | 2.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% |
※ 부부 공동명의 1주택은 특례 신청 시 1세대 1주택으로 간주하여 12억 공제와 고령·장기보유 공제를 적용받을 수 있습니다. 세금
5. 집을 팔 때: 양도소득세
양도차익에 과세되는 국세입니다. 1세대 1주택의 경우 2년 이상 보유 시 비과세되며, 다만 조정대상지역에서 ’17.8.3. 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건을 추가 충족해야 합니다. 또한 양도가액 12억 원 초과 고가주택은 초과분에 대해 과세됩니다.
2025 체크포인트
- 혼인으로 인한 일시적 2주택 비과세 특례 기간이 5년 → 10년으로 확대(’24.11.12. 이후 양도분 적용).
- 예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 신고·납부(다음해 5월 확정신고).
양도세 신고·납부 흐름
| 구분 | 기한 | 비고 |
|---|---|---|
| 예정신고 | 양도월 말일 다음날부터 2개월 이내 | 홈택스 전자신고 가능 |
| 확정신고 | 다음해 5월 1일~31일 | 예정신고 후 추가 정산 |
6. 절세 체크리스트(요건별 빠르게 점검)
- 취득 전: 생애최초·출산·인구감소지역 감면 해당 여부 확인(증빙 준비)
- 취득 시: 취득일로부터 60일 이내 신고·납부, 등기 전 납부 완료
- 보유 중: 재산세 고지(7·9월) 일정 확인, 1주택 특례 적용 여부 확인
- 종부세: 1주택 12억 공제, 고령·장기보유 공제(최대 80%) 사전 점검
- 양도 전: 1주택 비과세(2년 보유/거주) 충족 여부, 고가주택(12억 초과) 판단
- 특례: 혼인·일시적 2주택, 일시적 이사 등 특례 적용 가능성 검토
7. FAQ
Q1. 생애최초 취득세 감면은 언제까지인가요?
A1. 2025년 12월 31일까지 취득한 12억 원 이하 주택은 요건 충족 시 최대 200만 원까지 감면됩니다. 지방세 감면 신청과 무주택 확인 서류를 준비하세요. 세금
Q2. 1주택자의 재산세가 줄어든다던데요?
A2. 2025년에도 1주택자는 공정시장가액비율 특례(43~45%)를 적용받아 과세표준이 낮아집니다. 일반은 60%가 적용됩니다.
Q3. 종부세는 1주택이면 무조건 안 내나요?
A3. 아닙니다. 주택 공시가격 합계에서 1주택 12억 원 공제를 적용한 후 초과분이 있으면 과세됩니다. 고령·장기보유 공제 등 세액공제도 함께 검토하세요.
Q4. 집을 팔 때 양도세 비과세 요건은?
A4. 1세대 1주택 2년 보유가 기본입니다. 다만 ’17.8.3. 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 거주 요건도 충족해야 합니다. 양도가액 12억 원을 초과하면 초과분은 과세됩니다.
Q5. 양도세는 언제 신고하나요?
A5. 예정신고는 양도월 말일부터 2개월 이내, 확정신고는 다음해 5월(1~31일)입니다. 홈택스에서 전자신고가 가능합니다. 세금
