2022년 윤석열 정부 출범과 함께 시작된 ‘다주택자 양도소득세 중과 한시 배제’ 조치가 이제 마지막 갈림길에 섰습니다. 현재 이 유예 조치는 2026년 5월 9일 종료될 예정입니다.
만약 재연장 없이 중과세가 부활한다면, 서울 전역과 경기 일부 등 조정대상지역 내 다주택자들은 기본세율(6~45%)에 최대 30%p의 가산세율이 더해지는 ‘세금 폭탄’을 맞게 됩니다. 2026년 상반기 부동산 시장의 최대 변수가 될 양도세 중과 종료 시나리오와 대응 전략을 심층 분석합니다.
1. 다주택자 양도세 중과 유예의 역사와 현주소
다주택자 양도세 중과는 문재인 정부 당시 집값 과열을 막기 위해 도입되었으나, 매물 잠김 현상 등의 부작용으로 윤석열 정부에서 시행령 개정을 통해 유예해 왔습니다.
1-1. 유예 종료 시점 및 적용 세율
- 종료 예정일: 2026년 5월 9일 (이후 양도분부터 중과 적용 가능성)
- 중과 부활 시 세율:
- 2주택자: 기본세율 + 20%p 가산 (최고 65%)
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 가산 (최고 75%, 지방세 포함 시 82.5%)
- 장기보유특별공제: 중과 적용 시 보유 기간에 따른 공제(최대 30%) 혜택도 함께 사라집니다.
2. 2026년 재연장 가능성 분석: 정권 교체와 정책 변화
2026년은 새로운 정부(이재명 정부)의 정책 기조가 본격적으로 시장에 반영되는 시기입니다. 2025년 발표된 ‘10·15 주택시장 안정화 대책‘은 그 전조 증상으로 해석됩니다.
2-1. 부정적인 재연장 전망 (중과 부활 가능성 상존)
최근 이재명 정부는 부동산 시장의 안정을 위해 다주택자에 대한 규제 고삐를 다시 죄는 모양새입니다. 특히 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역으로 다시 묶은 것은, 내년 5월 유예 종료와 맞물려 다주택자의 매도 압박을 극대화하려는 신호라는 분석이 지배적입니다.
2-2. 시장의 반응: ‘매물 잠김’ vs ‘급매 출현’
정부는 다주택자들이 중과 부활 전 매물을 내놓기를 기대하지만, 시장에서는 오히려 ‘버티기’에 들어갈 확률도 높습니다. 조정대상지역이 토지거래허가구역(토허구역)과 겹치면서 실거주 의무로 인해 거래 자체가 어렵기 때문입니다. 팔고 싶어도 팔 수 없는 환경에서 중과세만 부활할 경우, 시장은 극심한 거래 절벽에 빠질 수 있습니다.
3. 다주택자를 위한 2026년 상반기 실전 대응 전략
유예 종료까지 남은 시간은 단 몇 개월입니다. 세금 차이가 수억 원(원)에 달할 수 있으므로 빠른 결단이 필요합니다.
3-1. 2026년 5월 9일 이전 매도 완료
양도세는 ‘잔금 지급일’ 또는 ‘등기 접수일’ 중 빠른 날을 기준으로 합니다. 중과를 피하려면 늦어도 2026년 4월까지는 매매 계약을 체결하고 5월 9일 전까지 잔금을 치러야 합니다.
3-2. 증여를 통한 주택 수 조절
양도가 불가능한 상황이라면 배우자나 자녀에게 증여하여 주택 수를 분산하는 것도 방법입니다. 다만, 증여 취득세와 10년 이내 이월과세 규정을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
3-3. 보유세(종부세)와의 기회비용 비교
양도세 중과를 피하기 위해 무리하게 헐값에 매도하는 것이 나을지, 아니면 보유세를 감당하며 다음 규제 완화 사이클을 기다릴지 계산기를 두드려야 합니다. 2026년은 공시가격 현실화율 조정으로 보유세 부담도 함께 늘어날 전망입니다.
4. 자주 묻는 연관 질문 (FAQ)
4-1. 지방 저가 주택은 중과 대상에서 제외되나요?
일반적으로 수도권·광역시 외 지역의 기준시가 3억 원(원) 이하 주택은 중과 주택 수 산정에서 제외되는 경우가 많습니다. 하지만 본인이 보유한 주택들의 소재지와 가액에 따라 계산 방식이 복잡하므로 전문가 상담이 필수입니다.
4-2. 중과 유예가 법 개정 사항인가요?
아니요. 현재의 양도세 중과 유예는 시행령 개정 사항입니다. 즉, 국회 통과 없이 정부의 의지만으로도 종료하거나 재연장할 수 있습니다. 이는 정책의 가변성이 매우 크다는 것을 의미합니다.
4-3. 1주택자가 비조정지역에서 집을 사면 어떻게 되나요?
비조정대상지역 주택은 양도세 중과 대상이 아닙니다. 중과세는 오직 ‘조정대상지역’ 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 2025년 10·15 대책으로 본인의 주택 소재지가 조정대상지역으로 신규 지정되었는지 반드시 확인하세요.
5. 결론: “5월 9일은 부동산 시장의 분수령입니다”
2026년 5월 9일은 단순한 날짜 이상의 의미를 가집니다. 다주택자에게는 ‘탈출의 마지노선’이 될 수도, 아니면 ‘장기 보유의 시작’이 될 수도 있습니다. 정부의 추가 발표가 없는 한 중과세 부활 가능성에 무게를 두고 보수적인 자산 포트폴리오 조정을 권장합니다.
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