근저당권은 부동산을 담보로 대출이 이루어졌을 때, 채권자가 다른 채권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 해주는 담보물권입니다. 등기부등본 ‘을구’에 근저당권 설정과 함께 채권최고액이 기재되며, 이 채권최고액에는 원금뿐 아니라 이자·지연배상·손해배상 등이 포함됩니다(민법 제357조).
실무에선 대출원금의 120% 내지 130%로 채권최고액을 잡는 관행이 널리 쓰입니다(예: 공시·투자설명서 등). 따라서 등기에 보이는 액수가 실제 대출원금보다 더 크게 표기돼도 이상이 아닙니다.
1. 보증금 vs 근저당권: 누가 먼저 변제받나
임차인이 대항력(전입+점유)과 확정일자를 갖추면, 경매·공매 시 다른 담보권자와 순위에 따라 배당을 받습니다. 특히 소액임차인에 해당하면 일정 금액을 선순위 담보물권자보다도 먼저 배당받을 수 있습니다(최우선변제).
상황별 우선순위 간단 표
| 상황 | 임차인 요건 | 변제 순위 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 소액임차인 + 대항력 + (경매 전) 대항력 취득 | 전입·점유 + (통상) 확정일자 | 최우선변제금 한도 내에서 선순위 담보권자보다 우선 | 경매신청 등기 전 대항력 필요 |
| 소액임차인 아님 + 대항력 + 확정일자 | 전입·점유 + 확정일자 | 담보권자와 순위에 따라 배당 | 확정일자 취득일과 담보권 설정일의 선후가 중요 |
| 대항력·확정일자 없음 | 요건 미충족 | 후순위로 밀려 보증금 회수 곤란 | 임차권등기명령으로 보완 가능(아래 참고) |
2. 소액임차인 범위와 최우선변제 금액(2025.3.1. 기준)
2025년 3월 1일 시행령 기준으로, 소액임차인 범위(보증금 상한)와 ‘최우선변제’ 금액은 아래와 같습니다. (①은 소액임차인 범위, ②는 최우선변제 금액이며 둘은 다른 개념입니다.)
| 지역 | ① 소액임차인 범위(보증금 ≤) | ② 최우선변제 금액(상한) |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀권역·군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
근거: 주택임대차보호법 시행령 제11조(소액임차인 범위), 제10조(최우선변제 금액) — 2025.3.1. 시행.
3. 대항력·확정일자를 놓쳤다면: 임차권등기명령
이사 등으로 점유를 넘기거나 전입·확정일자를 미리 갖추지 못했더라도, 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 취득할 수 있습니다. 다만, 등기 시점보다 먼저 설정된 담보물권에는 우선할 수 없습니다.
4. 주요 체크리스트
- 등기부등본(을구) 확인: 근저당권의 설정일, 채권자, 채권최고액 확인 — 선순위 담보권 규모 파악.
- 채권최고액 이해: 원금의 120~130%로 잡히는 관행(이자·손배 포함) → 실제 대출원금 추정치 계산.
- 전입+확정일자: 잔금일 즉시 전입신고·확정일자 진행, 대항력/우선변제권 확보.
- 보증가입: HUG/HF/SGI 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인(지자체 보증료 지원도 검토).
- 소액임차인 요건 체크: 지역별 기준과 최우선변제 금액 표 참고.
- 위험도 점검: (권장) “선순위 담보(채권최고액 기준) + 임차보증금”이 주택가액의 과도한 비율을 넘지 않는지 점검.
5. FAQ
Q1. 채권최고액이 실제 대출원금보다 큰 이유는?
A1. 근저당권의 채권최고액에는 이자·지연배상·손해배상 등이 포함되며, 관행적으로 원금의 120~130%로 설정합니다.
Q2. 소액임차인이면 무조건 은행보다 먼저 받나요?
A2. 네, 최우선변제 금액 범위에 한해 선순위 담보권자보다 우선합니다. 다만 대항력을 경매신청 등기 전에 갖추는 등 요건을 충족해야 합니다.
Q3. 대항력과 확정일자를 언제 갖추면 되나요?
A3. 잔금일에 맞춰 즉시 전입하고, 임대차계약서로 확정일자를 받으세요. 대항력은 전입 다음날 0시에 발생합니다.
Q4. 전입·확정일자를 못했는데 이사를 가야 해요.
A4. 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 취득하는 보완책이 있습니다. 다만, 등기보다 앞선 담보권에는 우선하지 못합니다.
Q5. 2025년 기준 ‘소액임차인’과 ‘최우선변제’ 금액은?
A5. 서울은 소액임차인 보증금 상한 1억6,500만원, 최우선변제 5,500만원 등(지역별 상이). 본문 표와 시행령(2025.3.1.)을 참고하세요.
6. 마무리: 숫자·순위·요건, 이 세 가지만 기억하세요
근저당권이 있다고 해서 무조건 위험한 것은 아닙니다. 핵심은 숫자(채권최고액/선순위 총액), 순위(설정일·대항력·확정일자), 요건(소액임차인·최우선변제)입니다. 2025년 기준 지역별 소액·최우선 금액과 임차권등기명령 등 보완수단을 함께 점검하면 보증금 회수 가능성을 크게 높일 수 있습니다. 계약 전에는 등기부등본·건축물대장·보증가입 가능 여부와 함께 확정일자·전입을 반드시 체크하세요.
