토지거래허가구역은 투기 억제와 시장 안정을 위해 주택·토지 거래에 사전 허가를 요구하는 제도입니다. 서울시는 2025년 들어 강남·서초·송파·용산 전반 및 신통기획·재개발 구역 등을 중심으로 허가구역을 재지정·확대하고 있으며, 2025년 7월 24일 기준 허가구역 면적은 약 165.30㎢(시 면적 27.3%)입니다.
2025년 3~4월엔 강남권·여의도·목동 등 기존 핵심 재건축 축을 다시 묶는 공고가 이어졌고(일부 2026년까지 효력), 7월에는 신통기획 8곳을 신규로 지정하고 23곳을 재지정했습니다.
1. 2025 핵심 업데이트 요약
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 서울 현황 | 허가구역 면적 약 165.30㎢, 시 면적의 27.3% (’25.07.24) | 서울시 공식 현황 |
| 재지정·신규 | ’25.4월 주요 재건축 단지 재지정, ’25.7월 신통기획 8곳 신규·23곳 재지정 | 서울시·자치구 공고, 언론 보도 |
| 효력 기간 | 구역별로 1년 내외 지속(예: ’25.4.27~’26.4.26 등), 필요 시 연장 | 공고문 |
| 시장 영향 | 거래량 급감, 가격은 단기 요동(사례 보도) | 시장 분석 기사 |
2. 누가 허가를 받아야 하나요?
실무상 허가제의 핵심 타깃은 아파트 거래입니다. 허가 구역 내 주택(아파트 등) 매입 시 원칙적으로 실거주 목적의 무주택자를 중심으로 허가가 나며, 재개발·재건축 입주권·분양권도 허가 대상입니다. 반면 법원경매·신규분양·무상증여(부담부 제외) 등은 예외로 보는 안내가 통상적입니다(지자체별 운영기준 확인 필요).
실거주 의무(2년)와 위반 시 제재
- 주택 취득 후 2년간 실거주 의무가 원칙(허가일 기준 입주 시점 운영기준 존재).
- 미이용·방치: 취득가의 10%, 임대: 7%, 목적변경: 5% 등 이행강제금 부과(지자체 고지).
3. 2025.8 외국인 허가구역 ‘수도권 대폭 확대’
2025년 8월 26일부터 서울 전역·인천 7개 구·경기 23개 시·군이 외국인 토지거래허가구역으로 지정됩니다(1년). 외국인은 아파트 등 주택을 매수하려면 허가가 필요하고, 4개월 내 입주·2년 실거주 의무가 부여됩니다.
4. 허가 절차와 준비서류
| 단계 | 무엇을 하나요? | 포인트/서류 |
|---|---|---|
| 1. 사전확인 | 구역 여부·허가 필요성 확인 | 서울시 지도·지자체 공고문 열람(지정기간·대상유형) |
| 2. 신청 | 허가신청서 접수(구청) | 토지이용계획서, 자금조달·이용계획, 위임장/인감 등(지자체 예시) |
| 3. 심사 | 실거주·무주택 여부·이용목적 심사 | 관할 기준에 따라 보완요구 가능 |
| 4. 허가 | 허가 후 계약·잔금·등기 | 통상 거래절차 감안, 입주 시점 운영기준 고지 |
| 5. 의무이행 | 입주·2년 실거주 | 정기/수시 조사, 위반 시 이행강제금 부과 |
※ 실거래신고는 별개로 계약일로부터 60일 이내 진행해야 하며, 중개 주택계약은 15일 규정이 적용됩니다.
5. FAQ
Q1. 허가구역에서 아파트를 사면 반드시 2년 거주해야 하나요?
A1. 네. 주택 취득 후 2년 실거주 의무가 원칙입니다. 지자체 업무처리 기준상 허가·계약·잔금·등기 절차를 고려한 입주시점 운영기준이 공지되기도 합니다.
Q2. 임대 주면 안 되나요?
A2. 원칙적 금지입니다. 임대로 확인되면 취득가의 약 7% 이행강제금 부과 등 제재가 있습니다(미이용·방치는 10%).
Q3. 재건축 입주권·분양권 매수도 허가 대상인가요?
A3. 네. 관리처분인가 이후 입주권 거래도 허가 대상입니다. 이때 철거·이주 등으로 실거주 이행이 물리적으로 어려운 경우가 있어, 일부 지자체가 준공 후 이행 확약서 등 보완책을 검토한다는 보도가 있습니다.
Q4. 외국인도 같은 의무가 적용되나요?
A4. 2025.8부터 수도권 외국인 토지거래허가구역이 대폭 확대되며, 외국인이 주택을 사려면 허가가 필요하고 4개월 내 입주 및 2년 실거주 의무가 적용됩니다.
Q5. 토지거래허가구역 지정은 언제까지인가요?
A5. 구역별로 공고된 기간(통상 1년)을 따르며, 시장 상황에 따라 연장될 수 있습니다. (예: ’25.4.27~’26.4.26 등)
6. “지도·기간·의무” 3가지를 확인하세요
토지거래허가구역은 어디가 허가구역인지(지도), 언제까지 효력인지(기간), 어떤 의무를 지는지(실거주·임대금지 등)에 따라 거래 리스크가 완전히 달라집니다. 2025년엔 서울의 허가구역이 넓고(27.3%) 재지정·신규 지정이 이어졌으며, 외국인 대상 수도권 허가구역도 새로 가동됩니다. 계약 전 공식 현황·공고문을 확인하고, 허가 절차와 의무이행 계획(입주·거주)을 세우면 불필요한 제재와 분쟁을 피할 수 있습니다.
