담보신탁은 소유자가 집을 신탁회사에 맡기고 대출을 받는 구조입니다. 이때 부동산의 임대권한까지 수탁자에게 넘어가는 계약이 많아, 수탁자의 동의 없이 위탁자(원주인)가 세입자와 체결한 전세계약은 무효·취소 사유가 될 수 있습니다. 이런 계약은 전입·확정일자를 받아도 보호가 어려워 경매·명도 시 보증금을 잃을 위험이 큽니다.
1. 2025년 핵심 변화 한눈에 보기
| 변화 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 주의사항등기 도입 | 신탁등기 시 등기관이 거래 주의사항을 등기에 기록하는 제도 시행(’24.12 공표) → 임차인 경고 기능 강화 | 대법원 보도자료·입법예고. |
| 특별법 연장 | 전세사기피해자 특별법 효력 2년 연장 → 2027.05.31까지 피해자 결정 신청 가능. 다만 ’25.06.01 이후 최초 계약은 적용 제외 | 정부 정책브리핑·보도. |
| HF 보증 심사 강화 | 한국주택금융공사(HF) 전세보증 보증금+대출 모두 고려해 심사 강화(’25.08 도입) | 언론 보도(정책 변경 기사). |
| 신탁원부 접근성 | 신탁원부를 등기소에서 발급·열람 가능(온라인 제공 확대 추세) | 공식·해설 및 실무 안내. |
※ 실제 적용 범위·시점은 각 기관 공지·공고를 확인하세요. 담보신탁 전세사기
2. 등기부등본 & 신탁원부, 이렇게 보세요
- 등기부등본에서 ‘소유자’가 신탁회사인지 확인(갑구 소유자 표기, 을구 신탁등기 유무).
- 신탁원부로 임대권한이 수탁자에게 있는지, 동의 요건은 무엇인지, 선순위 채권·처분 제한을 점검.
- 임대차계약은 반드시 수탁자 명의로 체결(또는 수탁자 동의서 첨부). 수탁자 아닌 위탁자와의 계약은 보증가입·대항력 확보가 막힐 수 있음.
3. 담보신탁 임대차: 계약 유형별 안전·위험 비교
| 계약 유형 | 법적 유효성/위험 | 전세보증보험(HUG/HF/SGI) 가입 가능성 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 수탁자(신탁회사)와 직접 계약 | 원칙적 유효 & 안전성 높음 | 가입 가능(기타 요건 충족 필요) | HF 가이드: 신탁등기 목적물은 수탁자와 계약해야 함. |
| 위탁자와 계약 + 수탁자 명시적 동의 첨부 | 조건부 유효(동의서 진위·범위 확인 필수) | 사안별 심사(동의 요건·선순위 비율 등) | HUG도 “수탁자 동의 없는 계약” 위험 강조. |
| 위탁자와 계약(수탁자 동의 없음) | 무효·취소 위험 큼, 대항력·우선변제 곤란 | 보증가입 곤란·이행청구 제한 가능 | 사례·행정안내 다수. |
4. 보증보험 가입 조건 요약
| 항목 | 핵심 요건 | 출처 |
|---|---|---|
| 신탁부동산 | 수탁자와 계약 또는 수탁자 동의 필수 | HF 안내(일반전세지킴보증). |
| 선순위 한도 | 주택가액 대비 선순위 채권+타 세입자 보증금이 기준 이내 | HUG/HF 기준. |
| 주택가격·대상 | HF: 주택가격 산정·12억 요건 등, SGI/HUG는 유형·요건 상이 | HF·SGI 안내. |
| 심사 강화 | 보증금+대출 함께 고려(’25.08부터) | 언론 보도. |
※ 지자체 보증료 지원사업(서울 등)도 병행 검토하세요.
5. 실전 체크리스트
- 등기부·신탁원부 먼저 확인: 소유자·신탁여부·임대권한·동의 요건·선순위 채권.
- 계약 주체는 수탁자(신탁회사)로: 위탁자 단독계약은 피하세요.
- 동의서 진위 확인: 담당자 연락처·직인·유효기간·조건(임대보증금 한도 등) 체크.
- 보증보험 사전승인 가능 여부 확인(HUG/HF/SGI). 선순위·전세가율·타세대 전입 확인.
- 특약으로 수탁자 동의서 원본 제출·보증가입 불가 시 무과실 해제·계약금 반환, 잔금 전 수탁자 확인 연락처 기재.
- 피해 구제: 특별법(’27.05.31까지 신청 가능) 지원요건 해당 여부 검토(단, ’25.06.01 이후 최초 계약은 제외).
6. 담보신탁 전세사기 FAQ
Q1. 신탁부동산인데 원주인(위탁자)과 계약해도 되나요?
A1. 원칙적으로 수탁자와 계약하거나 수탁자의 명시적 동의가 필요합니다. 동의 없이 체결된 계약은 무효·취소 사유가 될 수 있고, 보증가입과 대항력 확보도 어려워집니다. 담보신탁 전세사기
Q2. 신탁원부는 어디서 확인하나요?
A2. 등기소에서 발급·열람 가능하며, 2025년 들어 온라인 제공이 확대되는 추세입니다. 주의사항등기 도입으로 등기부에 경고 표기가 강화됐습니다.
Q3. 수탁자 동의서가 있으면 보증보험 가입이 보장되나요?
A3. 아닙니다. 동의서가 있어도 선순위 채권 비율·주택가액·타세대 전입 등 추가 요건을 충족해야 합니다. 기관별 심사 기준을 확인하세요.
Q4. 피해를 입었을 때 특별법 지원을 받을 수 있나요?
A4. 전세사기피해자 특별법은 2027.05.31까지 신청할 수 있도록 연장되었지만, ’25.06.01 이후 최초 계약은 적용 제외입니다. 담보신탁 전세사
Q5. 요즘 보증보험 심사가 더 까다로워졌다는데 사실인가요?
A5. 네. HF는 2025년 8월부터 보증금과 대출을 함께 고려하는 심사로 강화했습니다. 선순위·전세가율 관리가 더욱 중요해졌습니다.
7. 마무리: “계약 주체·서류 진위·보증 가능성” 3가지를 잡아라
담보신탁 전세사기의 본질은 임대권한의 주체가 위탁자가 아니라 수탁자에 있다는 점입니다. 등기부·신탁원부로 권리관계를 먼저 확인하고, 수탁자 명의 계약과 동의서 진위를 검증하세요. 2025년엔 주의사항등기 도입, 특별법 연장, HF 심사 강화로 제도적 안전장치가 일부 보강됐지만, 최종 안전판은 보증보험 사전 확인과 계약 특약입니다. 본문 표·체크리스트를 실전 점검표로 활용해 보증금 리스크를 줄이시길 바랍니다.
