부동산 임대차 계약은 단순히 보증금과 월세를 정하는 절차가 아니라, 권리와 의무를 법적으로 보장받는 핵심 문서입니다. 2025년에는 전월세 신고제 의무화, 확정일자 자동 부여, 보증보험 확대 등으로 임대차 계약의 중요성이 더욱 커졌습니다. 따라서 계약 전후에 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트를 정리해두는 것이 필요합니다.
1. 임대차 계약서 필수 체크리스트
| 항목 | 확인 내용 | 2025년 최신 반영 |
|---|---|---|
| ① 건축물대장 확인 | 건축물 용도·불법 건축물 여부·용적률 초과 여부 확인 | 불법 증축 건물은 확정일자 및 전입신고 불가 → 보증금 보호 불안정 |
| ② 계약 내용 확인 | 보증금, 차임, 기간, 특약 등 구체적 기재 여부 확인 | 표준 임대차 계약서 개정으로 특약·보증금 반환 조건 명확화 |
| ③ 임대인·임차인 확인 | 등기부등본상 소유자와 임대인 일치 여부, 대리인 위임장 및 인감증명 | 전월세 신고제와 함께 자동 검증 시스템 확대 |
| ④ 임대 목적물 정보 | 주소, 면적, 구조, 부속시설(주차장, 창고 등) 정확 기재 | 표준계약서 양식 필수 항목 강화 |
| ⑤ 보증금 및 임대료 | 금액, 납부일, 연체 시 조치, 반환 조건 | 보증보험 의무가입 확대, 보증금 반환 보장 강화 |
| ⑥ 계약 기간 및 갱신 | 계약 시작일·종료일, 갱신 조건 | 계약갱신청구권 요건 강화 |
| ⑦ 특약사항 | 수리 책임, 반려동물 허용, 중도 해지, 원상복구 | 구체적·명확한 문구 기재 권장 |
| ⑧ 계약서 날인 및 보관 | 당사자 서명·날인 후 원본 각 1부 보관 | 전자계약 시스템 이용 권장 (위변조 방지) |
| ⑨ 전입신고 & 확정일자 | 계약 직후 주민센터 또는 온라인 신고 | 확정일자 자동 부여 제도 시행 → 보증금 우선변제권 확보 |
| ⑩ 전월세 신고 | 관할 지자체에 계약 내용 의무 신고 | 2025년부터 미신고 시 과태료 부과 |
| ⑪ 전세보증보험 | HUG, HF, SGI 등 보증기관 보험 가입 | 일정 금액 이상 계약은 의무 가입 |
| ⑫ 권리관계 확인 | 등기부등본에서 근저당, 가압류, 전세권 여부 확인 | 전세사기 예방 필수 절차 |
2. 주요 체크 사항
계약하는 집이 이 집이 맞아? 임차주택의 표시
임대차 계약서에는 반드시 소재지(집 주소), 건물의 구조·용도, 면적 등이 정확하게 기재되어야 합니다. 이 내용은 건축물대장과 반드시 일치해야 하며, 작은 오기라도 문제가 될 수 있습니다.
건축물대장은 해당 건물이 언제, 어디에 지어졌는지, 소유자가 누구인지, 어떤 구조와 용도를 가지고 있는지를 기록한 공적 문서입니다. 누구나 정부24에서 발급받을 수 있으며, 일반적으로 계약 과정에서 공인중개사가 건축물대장을 함께 보여줍니다.
예를 들어, 실제로 계약하려는 집이 OO아크로텔 A동 1201호인데, 계약서에 OO아크로텔 가동 1201호라고 잘못 기재되었다면 이는 전혀 다른 건물로 인식될 수 있습니다. 이런 경우 추후 법적 분쟁이나 권리 주장 시 자신의 권리를 인정받기 어려울 수 있습니다.
따라서 임대차 계약서 작성 시에는 건축물대장의 표기와 한 글자도 틀리지 않게 동일하게 작성하는 것이 무엇보다 중요합니다.
기간과 금액이 정확한가? 계약내용
보증금
보증금은 세입자가 임대 기간 동안 월세를 내지 않거나 집을 훼손했을 때를 대비해 집주인이 받아두는 돈입니다. 특별한 문제가 없다면 계약이 종료되는 날 전액 돌려받게 됩니다.
저 역시 대학생 시절 보증금 200만 원에 월세 30만 원으로 1년 계약을 한 적이 있는데, 이사 나가던 날 집주인이 보증금이 100만 원이었다고 주장한 일이 있었습니다. 다행히 임대차 계약서를 보여주고서야 제대로 200만 원을 돌려받을 수 있었죠. 이처럼 임대차 계약서는 반드시 보관해야 하며, 권리 보호의 핵심 증거가 됩니다.
계약금
계약금은 집을 계약하기 위해 먼저 지급하는 금액으로, 보증금의 10% 내외가 일반적입니다. 계약금을 지급하면 임대차 계약에 대한 권리를 확보하게 되지만, 계약을 임차인이 일방적으로 취소할 경우 계약금은 반환되지 않습니다. 반대로 집주인이 계약을 취소한다면 계약금의 두 배를 돌려받을 수 있습니다.
중도금과 잔금
잔금은 전체 보증금에서 계약금을 제외한 나머지 금액을 말합니다. 중도금은 잔금을 한 번에 내기 전, 중간에 나누어 지급하는 금액을 뜻합니다. 즉, 계약금 → 중도금 → 잔금 순으로 지급 구조가 이루어집니다. 임대차 계약서
차임
차임은 흔히 말하는 ‘월세’를 의미합니다. 계약서에는 월 단위 금액과 지급일을 명확히 기재해야 합니다.
계약서 금액 기재 방식
계약서에 금액을 적을 때는 반드시 숫자와 한글을 병기해야 합니다. 예를 들어, 10,000,000원일 경우 “금 일천만원정(₩10,000,000)”처럼 표기해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
집주인이 맞아? 임대인 임차인 확인
임대차 계약서의 마지막 부분에는 임대인(집주인), 임차인(세입자), 공인중개사가 서명·날인하는 공간이 있습니다. 이때 가장 중요한 것은 집주인 정보가 신분증과 등기부등본에 적힌 내용과 일치하는지 반드시 확인하는 것입니다. 또한, 확인하는 등기부등본이 계약 당일 기준으로 발급된 최신 문서인지도 꼼꼼히 살펴야 합니다.
등기부등본은 부동산의 모든 권리관계를 보여주는 문서로, 주소, 면적, 소유자 정보뿐 아니라 저당권, 압류, 경매 여부 등 잠재적 분쟁 요소까지 확인할 수 있습니다. 누구나 대한민국 법원 인터넷등기소에서 발급받을 수 있으므로 계약 전 반드시 열람해야 합니다.
집주인이 다른 지역에 거주해 직접 계약에 참여하지 못할 경우, 위임을 받은 대리인과 계약할 수도 있습니다. 이때는 반드시 위임장과 집주인의 인감증명서가 필요하며, 집주인의 배우자라 하더라도 해당 서류가 없으면 계약 효력이 불완전해질 수 있으므로 주의해야 합니다.
마지막으로, 계약서의 특약사항에는 생활과 관련된 세부 조건을 명확히 기재하는 것이 좋습니다. 예를 들어 고장 발생 시 수리 주체, 반려동물 허용 여부, 원상복구 조건, 임대 보증금 보험 가입 여부 등을 미리 합의해 적어두면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 임대차 계약서
3. 2025년 임대차 제도 주요 변화
- 전월세 신고제: 2025년부터 본격 시행, 모든 임대차 계약 의무 신고
- 확정일자 자동 부여: 전입신고 시 자동 적용, 우선변제권 확보 용이
- 보증보험 의무화: 일정 규모 이상 보증금은 반드시 전세보증보험 가입
- 계약갱신청구권 강화: 임차인의 갱신 요구권 명확화
- 전자계약 시스템 확대: 위·변조 방지 및 분쟁 발생 시 증거력 강화
4. 체크 포인트
- 계약 전 반드시 건축물대장 + 등기부등본을 열람해야 함
- 임대인과 실제 소유자가 동일인인지 확인, 대리 계약은 위임장 필수
- 보증금 반환 조건은 특약에 명확히 기재해야 추후 분쟁 예방 가능
- 계약 후 전입신고 + 확정일자 + 보증보험 가입 3단계를 반드시 거칠 것
5. FAQ: 자주 묻는 질문
Q1. 건축물대장을 꼭 확인해야 하나요?
A1. 네. 건축물대장에 기재되지 않은 불법 건축물은 확정일자와 전입신고가 불가하여 보증금 보호를 받지 못할 수 있습니다.
Q2. 계약서 특약은 구두 합의로도 유효한가요?
A2. 원칙적으로 서면에 기재되지 않으면 법적 효력이 약합니다. 반드시 계약서 특약란에 명시해야 합니다.
Q3. 전자계약은 법적 효력이 있나요?
A3. 네. 국토교통부 전자계약 시스템을 통한 계약은 종이 계약과 동일한 법적 효력을 가지며 위변조 위험도 적습니다. 임대차 계약서
Q4. 전월세 신고를 안 하면 어떻게 되나요?
A4. 2025년부터는 미신고 시 과태료가 부과됩니다. 또한 분쟁 발생 시 법적 보호 대상에서 제외될 수 있습니다.
Q5. 보증보험은 꼭 들어야 하나요?
A5. 일정 금액 이상 보증금은 의무 가입이며, 보증보험 가입 시 임대인이 보증금을 반환하지 않아도 보험사에서 대신 지급합니다.
6. 마무리
부동산 임대차 계약에서 임차인의 권리를 지키는 핵심은 사전 확인과 정확한 기록입니다. 건축물대장과 계약 내용, 임대인·임차인 확인은 기본이며, 여기에 전월세 신고, 확정일자, 보증보험까지 챙겨야 안전합니다. 2025년 최신 제도와 체크리스트를 참고해, 내 보증금을 지키고 분쟁을 예방하는 현명한 계약을 체결하시기 바랍니다.
부동산 세금, 매매 절차, 중개수수료, 부동산 취득세도 반드시 확인하시기 바랍니다.
