서울 아파트를 10년 보유했지만 실제로 산 기간은 2년, 나머지는 세입자에게 임대했다면 어떨까요? 현행 제도에서는 보유기간 40%와 거주기간 8%를 합쳐 48%의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있습니다.
그런데 보유기간 공제를 없애고 실거주기간 중심으로 재편하는 법안이 국회에 발의됐습니다. 5년 이상 보유한 1주택자라도 거주기간이 짧다면 지금부터 매도와 재입주 중 무엇을 먼저 검토해야 할까요?
[이 글의 결론]
- 현행법은 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%, 최대 40%를 적용합니다.
- 보유기간 공제를 없애고 거주기간 중심으로 최대 80%를 적용하는 법안이 발의됐지만 아직 확정되지 않았습니다.
- 지금 집을 급히 팔기보다 거주기간·양도차익·법안 경과조치를 먼저 확인해야 합니다.
장기보유특별공제 1세대 1주택은 지금 어떻게 계산하나요?
현행 소득세법상 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간 공제와 거주기간 공제를 합산하는 구조입니다. 보유기간 3년 이상인 주택 가운데 관련 요건을 충족하면 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%를 적용해 최대 80%까지 공제받을 수 있어요.
보유기간 공제는 3년 12%부터 10년 이상 40%까지입니다. 거주기간 공제는 2년 이상 거주한 경우 8%에서 시작해 10년 이상이면 40%가 됩니다.
예를 들어 10년 보유하고 2년 거주했다면 계산은 다음과 같습니다.
보유기간 40% + 거주기간 8% = 총 48%
10년을 보유하고 5년을 거주했다면 40% + 20% = 60%입니다. 10년 이상 보유하면서 10년 이상 거주해야 최대 80%에 도달해요.
다만 집값 전체에서 48%를 빼주는 것은 아닙니다. 장기보유특별공제는 취득가액과 필요경비 등을 차감해 계산한 양도차익 중 과세 대상 부분에 적용됩니다.
1세대 1주택의 양도가액이 12억 원을 넘는 경우에는 전체 양도차익이 아니라 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익을 별도로 계산해야 합니다. 오늘 등기 취득일과 주민등록상 실제 전입·전출일을 나란히 적어 정확한 보유기간과 거주기간부터 확인하세요.
💡 핵심 요약: 현행 장기보유특별공제는 보유기간 최대 40%와 거주기간 최대 40%를 합산하는 제도입니다.
거주기간만 반영하도록 바뀐다는 말은 사실인가요?
확정된 내용은 아닙니다. 2026년 4월 27일 최혁진 의원이 대표 발의한 소득세법 개정안에는 1세대 1주택자의 보유기간별 공제율을 삭제하는 내용이 담겼습니다.
발의안은 단순히 현행 거주 공제율 40%만 남기는 방식이 아닙니다. 보유기간 3년 이상 요건은 유지하면서 실제 거주기간이 2년 이상이면 16%, 이후 거주기간에 따라 공제율을 높여 10년 이상 거주 시 최대 80%를 적용하는 구조예요.
현행 제도와 발의안을 비교하면 이렇습니다.
| 보유·거주 조건 | 현행 공제율 | 발의안 기준 |
|---|---|---|
| 10년 보유·2년 거주 | 48% | 16% |
| 10년 보유·5년 거주 | 60% | 40% |
| 10년 보유·10년 거주 | 80% | 80% |
이 법안대로 시행되면 오래 보유했지만 거주기간이 짧은 사람의 공제율은 크게 낮아집니다. 반면 10년 이상 실제 거주한 1주택자는 최대 공제율 80%가 유지되는 구조입니다.
정부도 실거주 1주택자를 보호하면서 비거주 보유기간에 대한 혜택을 조정하는 방향을 언급했습니다. 다만 의원 발의안과 정부의 세제개편안은 별개이며, 2026년 6월 24일 현재 기획재정부가 확정한 최종 개편안은 발표되지 않았습니다.
[에디터의 판단]
‘장기보유특별공제가 폐지된다’는 표현보다는 보유기간 공제를 줄이고 거주기간 중심으로 다시 설계하는 방안이 논의 중이라고 이해하는 편이 정확합니다. 법안 발의만 보고 매매계약부터 체결하지 말고 7월 정부 발표와 국회 논의를 구분해서 보세요.
기획재정부 발표 예상 시점을 정한 뒤 D-Day 계산기에 등록하고, 발표 전까지 매도 계약을 서두르지 마세요.
💡 핵심 요약: 보유기간 공제를 삭제하는 법안은 발의됐지만 정부안과 시행일, 경과조치는 아직 확정되지 않았습니다.
10년 보유·2년 거주자는 세금이 얼마나 달라질까요?
양도차익이 크고 거주기간이 짧을수록 공제율 변경의 영향도 커집니다. 다만 ‘양도차익 10억 원이면 세금이 얼마’라고 단순 계산해서는 안 돼요.
실제 양도세에는 양도가액, 취득가액, 필요경비, 1세대 1주택 여부, 양도가액 12억 원 초과분, 기본공제와 세율이 모두 반영됩니다. 지방소득세도 별도로 붙습니다.
제도 변화의 크기만 보기 위해 장기보유특별공제 적용 대상 양도차익을 10억 원이라고 가정해보겠습니다.
현행 10년 보유·2년 거주의 공제율은 48%입니다.
10억 원 × 48% = 4억8,000만 원 공제
발의안의 거주기간 2년 공제율 16%를 적용하면 다음과 같습니다.
10억 원 × 16% = 1억6,000만 원 공제
두 제도의 장기보유특별공제액 차이는 3억2,000만 원입니다. 이는 세금 자체가 3억2,000만 원 늘어난다는 뜻이 아니라, 양도소득금액 계산 과정에서 공제되는 금액이 그만큼 줄어든다는 의미예요.
양도차익 중 과세 대상 금액이 3억2,000만 원 늘어나면 실제 추가 세액은 적용 세율과 다른 공제에 따라 달라집니다. 기사에 소개된 특정 사례의 세금이 현행 약 4억6,000만 원에서 개편 후 약 8억 원으로 증가한다는 분석도 있지만, 모든 1주택자에게 같은 결과가 적용되지는 않습니다.
예상 공제율이 48%에서 16%로 바뀔 때 감소율은 (48-16) ÷ 48 × 100 = 약 66.7%입니다. 퍼센트 계산기로 자신의 예상 공제율 차이를 먼저 계산한 뒤 세무사에게 취득가액과 필요경비를 포함한 양도세 시뮬레이션을 요청하세요.
💡 핵심 요약: 10년 보유·2년 거주자는 발의안 기준 공제율이 48%에서 16%로 낮아질 수 있지만 실제 추가 세액은 개인별로 다릅니다.
지금 매도하거나 다시 들어가 살아야 하나요?
아직 매도나 재입주를 서두를 단계는 아닙니다. 법안은 발의됐지만 정부 세제개편안 반영 여부와 국회 통과 여부, 시행일이 정해지지 않았기 때문입니다.
세법이 개정되더라도 기존 보유자에게 언제부터 적용할지가 중요합니다. 법 시행일 이후 양도분부터 적용할지, 일정 기간 전에 취득한 주택에 종전 규정을 인정할지에 따라 판단이 완전히 달라져요.
매도를 고민한다면 먼저 예상 양도차익을 계산해야 합니다. 현재 시세에서 취득가액, 취득세, 중개보수, 자본적 지출 등 인정 가능한 필요경비를 차감해보세요.
재입주도 세금만 보고 결정할 문제는 아닙니다. 세입자 계약 종료 시점, 보증금 반환 자금, 출퇴근 거리와 자녀 학교까지 고려해야 해요.
이미 5년 이상 거주했다면 발의안 기준으로도 거주기간 공제율이 40% 수준이 될 수 있습니다. 반면 거주기간이 2년에 그치고 양도차익이 크다면 개정 여부에 따른 차이가 커질 가능성이 있습니다.
[에디터의 판단]
지금 가장 위험한 행동은 ‘7월에 무조건 바뀐다’는 말만 믿고 급매로 처분하거나 세입자 계약을 무리하게 종료하는 것입니다. 발표 전에는 선택을 확정하기보다 현행법 매도 세액과 개편안 가정 세액을 두 장으로 비교해두는 편이 낫습니다.
이번 주 안에 취득계약서, 중개보수 영수증, 리모델링 증빙, 주민등록초본과 임대차계약서를 한 폴더에 모아두세요.
💡 핵심 요약: 매도나 재입주보다 증빙 정리와 현행·개편 가정 양도세 비교가 먼저입니다.
장기보유특별공제 1세대 1주택 자주 묻는 질문
Q. 2년만 거주해도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
현행 요건을 충족하면 받을 수 있습니다. 10년 보유·2년 거주라면 현행 공제율은 보유 40%와 거주 8%를 합친 48%입니다.
다만 실제 적용 여부는 1세대 1주택 판정과 양도 당시 조건에 따라 달라지므로 주민등록초본에서 거주기간부터 확인하세요.
Q. 세입자를 내보내고 지금부터 거주하면 유리한가요?
경우에 따라 다릅니다. 거주기간이 길어지면 개편안 기준 공제율에는 유리할 수 있지만 세입자의 계약갱신요구권, 보증금 반환과 이사 비용을 함께 고려해야 합니다.
세금 절감 예상액과 재입주 비용을 각각 계산한 뒤 비교하세요.
Q. 7월 세제개편안에 포함되면 바로 시행되나요?
바로 시행되는 것은 아닙니다. 정부 발표 후에도 법률 개정안 제출과 국회 심사·의결이 필요하며 시행일과 경과조치도 확인해야 해요.
발표 기사보다 기획재정부 세제개편안 원문과 국회 의결 결과를 기준으로 판단하세요.
Q. 일반 아파트도 양도가액이 12억 원 이하면 세금이 나오나요?
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 원칙적으로 양도소득세가 발생하지 않을 수 있습니다. 다만 취득 당시 조정대상지역 여부와 거주요건, 일시적 2주택 등 개별 조건에 따라 달라집니다.
매도 전에 홈택스나 세무 전문가를 통해 비과세 요건부터 확인하세요.
💡 핵심 요약: 거주기간만 보지 말고 비과세 요건과 시행일, 세입자 계약까지 함께 확인해야 합니다.
장기보유특별공제 개편 전에 준비할 세 가지
이번 논의의 핵심은 1주택 자체를 불이익 주겠다는 것이 아니라, 장기 보유보다 실제 거주에 더 큰 공제 혜택을 주자는 데 있습니다. 다만 정책 방향과 확정 세법은 같은 말이 아니에요.
[이 글의 최종 판단]
10년 이상 보유했어도 거주기간이 2~3년이라면 개편 논의를 가볍게 넘길 수는 없습니다. 그렇다고 7월 개편이 확정됐다고 보고 지금 급히 매도할 필요도 없어요.
- 주민등록초본으로 정확한 보유기간과 거주기간을 확인합니다.
- 현행법과 발의안 기준 예상 공제율을 각각 계산합니다.
- 기획재정부 세제개편안에서 시행일과 기존 주택 경과조치를 확인한 뒤 매도 여부를 결정합니다.
오늘 바로 집 관련 계약서와 비용 증빙을 모으고, 세제개편안 발표 전 현행 기준 예상 양도세부터 계산해두세요.
💡 핵심 요약: 지금은 급매보다 거주기간 확인, 두 가지 세액 계산, 경과조치 점검이 필요한 시점입니다.