전세 만료까지 4개월, 예산은 9억 원인데 지난달 보던 서울 아파트 매물이 갑자기 사라졌다면 마음이 급해질 수밖에 없습니다. 실제로 다주택자 양도세 중과가 다시 적용된 2026년 5월 10일, 서울 아파트 매물은 하루 만에 1,581건 감소했습니다.
한 달 뒤에는 서울 매물이 6만 건 아래로 내려왔고 수도권 전셋값도 34개월 연속 상승했습니다. 그렇다면 지금 남은 매물이라도 서둘러 계약해야 하는 걸까요?
[이 글의 결론]
- 매물 잠김은 사실이지만 매물이 줄었다고 모든 집값이 곧바로 오르는 것은 아닙니다.
- 중과 재개 전 나온 절세 매물이 소진·회수되면서 선택지가 줄고 거래도 함께 감소했습니다.
- 전세 만료일보다 대출·잔금·입주 가능일을 먼저 맞춘 뒤 실거래가 범위 안에서만 협상해야 합니다.
다주택자 양도세 중과는 왜 매물을 줄였나요?
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 5월 10일부터 조정대상지역 주택을 양도하는 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가됩니다.
중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 원칙적으로 받을 수 없어 세금 차이가 더 커질 수 있어요. 다만 모든 다주택자의 모든 주택에 일괄 적용되는 것이 아니라 양도 당시 조정대상지역 주택과 주택 수, 중과 제외 요건을 따져야 합니다.
예를 들어 일반세율상 최고 구간에 해당하는 3주택자가 중과 대상 주택을 팔면 기본 최고세율 45%에 30%포인트가 더해질 수 있습니다. 지방소득세까지 고려하면 매도자가 느끼는 부담은 더 커져요.
집주인 입장에서는 낮은 가격에 팔고 세금까지 많이 내느니 매물을 거두거나 호가를 올리는 선택을 할 수 있습니다. 이것이 매물 잠김의 기본 구조예요.
다만 5월 9일까지 계약을 체결한 일부 주택에는 잔금 기한을 4개월 또는 6개월까지 인정하는 보완 조치가 있습니다. 따라서 5월 10일 이후 거래라고 해서 모두 중과 대상이라고 단정하면 안 됩니다.
무주택 실수요자는 매도자의 세금 사정보다 등기부와 계약 조건을 먼저 확인하고, “세금 때문에 가격을 못 낮춘다”는 설명만으로 높은 호가를 받아들이지 마세요.
💡 핵심 요약: 중과 재개는 매도자의 세후 수익을 줄여 매물 회수와 호가 상승을 유도하지만 모든 주택에 똑같이 적용되지는 않습니다.
서울 아파트 매물은 실제로 얼마나 줄었나요?
중과 유예 마지막 날인 5월 9일 서울 아파트 매물은 6만8,495건이었습니다. 5월 10일 하루 동안 1,581건, 11일에는 다시 1,232건이 줄어 이틀 만에 약 2,800건이 사라졌어요.
서울 25개 자치구에서 매물이 일제히 감소했습니다. 단순한 특정 지역 현상이 아니라 절세 매물 소진과 매도 보류가 서울 전반에서 동시에 나타난 셈입니다.
6월 8일 아실 집계에서는 서울 아파트 매물이 5만9,248건으로 내려왔습니다.
(6만8,495건-5만9,248건) ÷ 6만8,495건 × 100 = 약 13.5% 감소
3월 21일 정점이었던 8만80건과 비교하면 감소 폭은 더 큽니다.
(8만80건-5만9,248건) ÷ 8만80건 × 100 = 약 26.0% 감소
6월 22일 KB경영연구소 자료에서도 6월 초 서울 매물은 약 6만 건으로, 3월보다 24% 줄어든 것으로 분석됐습니다. 6월 26일 당일 아실 실시간 수치는 공개 검색으로 재확인되지 않아, 이 글에서는 최근 교차 확인 가능한 약 5만9,000~6만 건 수준을 기준으로 봅니다.
[에디터의 판단]
매물 감소율만 보면 매수자는 지금 놓치면 안 될 것처럼 느껴집니다. 하지만 5월 서울 아파트 거래량도 전월보다 약 30% 감소했기 때문에, 현재 시장은 ‘매물이 없어서 모두 비싸게 거래되는 시장’보다 매도자와 매수자가 동시에 멈춘 얇은 시장에 가깝습니다.
관심 단지의 현재 매물 수만 보지 말고 최근 3개월 실거래 건수와 취소 거래까지 함께 확인하세요.
💡 핵심 요약: 서울 매물은 중과 유예 종료일보다 약 13.5%, 3월 정점보다 약 26% 줄었지만 거래량도 함께 감소했습니다.
매물 잠김이면 집값은 무조건 오르나요?
무조건 오르지는 않습니다. 매물이 줄어도 대출이 막히거나 매수자가 호가를 받아주지 않으면 거래 절벽이 먼저 나타날 수 있어요.
반대로 전세가격 상승과 입주물량 감소가 겹친 지역에서는 적은 거래만으로도 신고가가 나올 수 있습니다. 거래량이 얇은 시장에서는 단지 한두 건의 높은 가격이 전체 시세처럼 보이기 쉬워요.
수도권 전세가격은 2023년 8월 이후 2026년 5월까지 34개월 연속 상승했습니다. 5월 한 달 동안 서울 전세가격은 0.53%, 경기 전세가격은 0.47% 오른 것으로 집계됐어요.
서울 공동주택 입주예정물량도 2026년 2만7,158가구에서 2027년 1만7,197가구로 약 36.7% 감소할 전망입니다.
(2만7,158가구-1만7,197가구) ÷ 2만7,158가구 × 100 = 약 36.7%
전세 물량과 입주 물량이 부족한 지역에서는 세입자가 매매시장으로 이동하면서 가격을 지지할 수 있습니다. 하지만 서울 전체 전망을 내가 사려는 단지에 그대로 적용하면 안 돼요.
현재 호가가 직전 실거래가보다 얼마나 높은지는 퍼센트 계산기로 확인하세요. 직전 거래보다 10% 이상 높다면 매물 부족이라는 이유만으로 계약하지 말고 최소 두 개 단지를 더 비교하세요.
💡 핵심 요약: 매물 잠김은 가격 상승 압력이 될 수 있지만 대출 여력과 거래량이 부족하면 호가만 높고 거래는 멈출 수 있습니다.
전세 만료를 앞둔 실수요자는 어떻게 움직여야 하나요?
먼저 전세 만료일에서 역산해야 합니다. 계약부터 잔금까지 보통 2~3개월이 걸릴 수 있고, 대출 심사와 기존 세입자 퇴거가 얽히면 일정이 더 길어져요.
계약일과 잔금일 사이 기간은 날짜 계산기로 확인해두세요. 전세보증금 반환일과 매매 잔금일이 하루라도 어긋나면 단기 자금을 따로 마련해야 할 수 있습니다.
예산도 매매가격 하나로 잡으면 안 됩니다.
예를 들어 자기자금 4억 원과 대출 5억 원으로 9억 원 아파트를 산다고 가정해보겠습니다. 취득세, 중개보수, 법무비용, 이사비와 수리비로 3,000만 원이 더 필요하다면 실제 필요한 자금은 9억3,000만 원입니다.
여기에 대출 한도가 예상보다 5,000만 원 줄면 총 8,000만 원의 자금 공백이 생깁니다. 매물 잠김보다 더 위험한 문제는 잔금일에 돈이 부족해지는 상황이에요.
매물을 볼 때는 세 가지 가격을 따로 적어야 합니다.
매도자 호가 / 같은 평형 최근 실거래가 / 내 최대 매수가
이 세 숫자가 일치하지 않으면 계약을 보류하세요. 매물이 적다는 사실은 비싸게 사도 된다는 근거가 아닙니다.
오늘 전세 만료일, 대출 가능액, 부대비용을 한 장에 적고 역산한 계약 마감일을 정하세요.
💡 핵심 요약: 전세 만료 실수요자는 매물 수보다 잔금 일정과 실제 동원 가능한 총자금을 먼저 확정해야 합니다.
다주택자 양도세 중과 매물 잠김 자주 묻는 질문
Q. 5월 10일 이후 서울 집은 모두 양도세가 중과되나요?
아닙니다. 조정대상지역 주택인지, 양도자의 주택 수와 중과 제외 요건이 무엇인지에 따라 달라집니다.
5월 9일까지 계약한 일부 매물에는 잔금 기한 유예도 적용될 수 있으니 매도자의 주장만 듣지 말고 세무 확인 여부를 중개사에게 물어보세요.
Q. 매물이 더 줄기 전에 지금 계약해야 하나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 매물이 감소했지만 거래량도 함께 줄어 매수자와 매도자의 가격 차이가 커진 상태입니다.
직전 실거래가보다 높은 호가라면 전세 연장 비용과 매수 비용을 비교한 뒤 결정하세요.
Q. 전세가격이 계속 오르면 매수가 더 유리한가요?
경우에 따라 다릅니다. 전세 상승은 매수 전환의 이유가 될 수 있지만 대출이자와 취득비용, 향후 거주기간까지 비교해야 해요.
최소 5년 이상 거주할 집인지 확인하고 단기 전세 상승만으로 매수하지 마세요.
Q. 매물이 적은 단지는 가격 협상이 불가능한가요?
불가능하지 않습니다. 잔금 일정이 촉박하거나 기존 세입자 보증금 반환이 필요한 매도자는 가격보다 계약 확실성을 중요하게 볼 수 있어요.
가격 인하가 어렵다면 잔금일 조정, 수리비 부담과 집기 인수 조건을 함께 협상하세요.
💡 핵심 요약: 매물 부족 상황에서도 세금 적용, 실거래가, 잔금 조건을 확인하면 협상 여지는 남아 있습니다.
매물 잠김보다 무서운 것은 조급한 계약입니다
다주택자 양도세 중과 재개 뒤 서울 아파트 매물이 줄어든 것은 확인된 사실입니다. 전셋값 상승과 향후 서울 입주물량 감소도 무주택 실수요자에게 부담이에요.
하지만 매물이 줄었다는 이유만으로 남아 있는 집을 서둘러 사면 높은 호가와 부족한 자금 계획을 동시에 떠안을 수 있습니다.
[이 글의 최종 판단]
현재 시장은 무조건 기다릴 시점도, 아무 집이나 잡아야 할 시점도 아닙니다. 전세 만료 전에 반드시 사야 하는 실수요자라면 지역을 넓히되 가격 기준은 낮추지 않는 전략이 필요해요.
- 전세 만료일에서 대출 심사와 잔금일을 역산합니다.
- 관심 단지 최근 3개월 실거래가와 현재 호가 차이를 계산합니다.
- 총예산을 넘는 매물은 매물 부족과 관계없이 후보에서 제외합니다.
이번 주말 집을 보기 전에 내 최대 매수가와 계약 가능한 마지막 날짜를 휴대전화 메모장에 적어두세요.
💡 핵심 요약: 매물 잠김 국면에서는 추격 매수보다 일정과 예산을 확정한 실수요자만 계약해야 합니다.