부동산 등기부등본 보는 법

집을 계약할 때 등기부등본을 꼼꼼히 보고 계약한 적은 없었던 것 같습니다. 공인중개사가 서류를 주면서 여기 여기 맞지요? 하고 대부분 넘어갔던 갔는데, 1~2만 원짜리 사는 게 아닌데 너무 관심을 두지 않았습니다. 다행히 지금까지 좋은 공인중개사를 만나서 사기당하지 않은 것에 감사합니다. 아래에서 등기부등본을 보는 법에 대해 전해 드립니다.

 

등기부등본

인터넷등기소에서 누구나 발급받을 수 있는 서류로 집주인이 누구인지, 압류/저당 잡힐 위험은 없는지, 집주인이 집을 담보로 얼마의 돈을 대출 받았는지 등의 내용을 상세하게 적은 서류입니다.

• 표제부, 갑구, 을구 3개 파트로 구성되어 있습니다.
• 표제부는 부동산의 정보, 주소, 건물번호가 기술되어 있습니다. 갑구는 누가 이 집을 소유하고 있는지가 표시되어 있으며, 가압류, 가처분 등에 대한 정보도 포함되어 있습니다. 을구는 소유자 정보 외 근저당권(집을 담보로 얼마나 대출받았는지)에 대한 정보를 포함하고 있습니다.
• 계약 전이라면 갑구, 을구를 꼼꼼하게 보아야 하며 빨간 줄이 그어진 부분이 있다면 이미 삭제된 내용이기에 신경쓰지 않으셔도 됩니다.

 

표제부

표제부에는 5개의 내용이 기술되어 있습니다.

• 표시번호 :등기한 순서입니다. 가끔 1, 2외 등기부에 1(전 2)과 같이 기록되어 있는데 이런 경우에는 구등기부에서 현재 등기부로 옮겨 적었다는 의미입니다.
• 접수 : 등기신청서를 접수한 날입니다.
• 소재지번 및 건물번호 : 건물이 위치한 소재지번 및 건물번호입니다. 부동산 임대차 계약서와 반드시 확인하시기 바랍니다.
• 건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적 순으로 표시되어 있습니다.
• 등기원인 및 기타사항 : 등기원인, 행정규역 명칭, 지번 변경 등이 표시되어 있습니다.

 

갑구

소유권에 관련한 모든 사항이 기재되어 있습니다. 그렇기에 압류, 가등기, 경매개시결정 등기, 소유권 말소와 회복에 관한 재판 예고등기, 가처분등기와 같은 내용이 포함되어 있습니다.

갑구 구성

• 순위번호 : 등기한 순서이며 순위번호에 따라 소유(권리)의 우선순위가 정해집니다.
• 등기목적 : 소유권 이전, 보전 등과 같은 등기의 내용, 목적을 표시합니다.
• 접수 : 등기신청서 접수 날짜와 신청서를 접수하면서 부여하는 번호입니다.
• 등기원인 : 매매, 설정 계약 등 등기 원인 및 원인이 일어난 날짜를 표시합니다.
• 권리자 및 기타사항 : 소유권 이전 시 거래가액이나 매매 목록 번호와 같은 부동산 권리자 및 권리 사항을 표시합니다.

갑구 유의 사항

아래 단어들이 포함되어 있다면 더 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

가등기, 압류/가압류, 예고등기, 신탁, 경매개시결정, 임차권등기명령

 

가등기

집이 법적으로 다른 사람에게 소유권이 넘어갈 예정으로 집주인이 바뀔 수 있다는 의미입니다. 따라서 가등기에 의해서 본등기를 진행하면 그 순위는 가등기의 순서에 따릅니다. 쉽게 가등기가 우선입니다.

 

압류/가압류

집주인이 갚아야 할 돈을 못 갚을 경우, 법인이나 돈을 빌려준 사람이 돈 대신 해당 집으로 돌려받겠다고 신청하면 압류, 가압류가 됩니다. 따라서 이런 집일 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

예고등기

인감증명 등을 위조해 소유권 이전, 저당권 설정 or 말소한 경우 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구할 때 소송이 제기되었음을 제삼자에게 알리는 경고적 의미의 등기입니다. 쉽게 말해 해당 집의 소유권에 대한 법적 분쟁이 현재 진행 중이고 그 결과에 따라 소유주가 바뀔 수 있음을 알리는 것입니다.

 

신탁 : 집주인이 부동산 소유권을 신탁회사에 넘기고 대출을 받은 경우입니다. 신탁회사 동의 없이 계약할 경우 경매, 공매로 넘어갔을 때 보증금 우선순위기 밀려 못 받을 수도 있습니다.

경매개시결정 : 집이 경매가 진행되고 있다는 의미입니다.

임차권등기명령 : 집을 빌린 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려 받지 못한 경우가 있다는 것을 의미합니다. 어떤 이유로 돌려받지 못했는지 등 정확한 원인을 파악하는 것이 좋습니다.

갑구에 이런 용어들이 포함되어 있다면 왠만하면 그 집에 들어가지 않는 것이 좋습니다. 법은 서류에 기재된 내용이 우선이기에 개인이 알든 모르든 법적으로 보장받기 어려울 수 있습니다. 들어가지 마세요!

 

을구

소유권 이외의 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 설정 및 변경 등에 관한 사항이 기재되어 있습니다.

을구 구성

• 순위번호 : 등기한 순서로 순위번호에 따라 권리간 우선순위가 결정됩니다.
• 등기목적 : 근저당권설정 등 등기의 내용을 표시합니다.
• 접수 : 접수날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 번호를 표시합니다.
• 등기원인 : 매매, 설정 계약, 해지 등의 원인과 일자를 표시합니다.
• 권리자 및 기타사항 : 채무자, 근저당권자, 채권 최고액 등의 부동산 권리자 및 기타 권리 사항을 표시합니다.

을구 유의 사항

근저당권

집주인이 부동산(집)을 담보로 돈을 빌릴 경우 근저당권 설정이 됩니다. 집주인이 계약조건에 따라 원금 또는 이자를 갚지 못할 경우 경매에 넘어갈 수 있고 경매에서 시세보다 낮게 팔릴 경우 전세금을 다 받지 못할 수 있습니다. 다만, 전세권이 설정되어 있는 경우 전세기간 내에 세입자를 임의로 나가게 할 수 없습니다.

집주인이 빌린 금액을 알고 싶으면 채권최고액을 보면 됩니다. 보통 채권최고액은 대출금액의 120% 내외이기에 1,000만 원이 적혀 있다면 대출금액은 대략 833만 원 정도라고 볼 수 있습니다. 전문가들은 보통 융자(빌린 돈)와 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70% 미만일 경우를 안전하게 보고 있습니다.

 

예를 들어,

시세 1억

근저당권 설정 채권최고액 3,000만원

보증금 5,000만 원

융자(2,500만 원)와 보증금(5,000만 원)을 합친 금액 7,500만 원이 시세의 70%(7,000만 원) 이상으로 안전하다고 보기 어렵습니다.

 

전세권, 지상권, 지역권 등

토지 이용 관계를 목적으로 설정되는 권리입니다. 부동산 일부에 대해서도 성립할 수 있으나, 동일 부동산의 같은 부분에 대해서 중복으로 성립되지 않습니다.

 

이상 부동산 등기부등본 보는 방법에 대해 전해 드렸습니다. 보증금, 전세금 정말 중요하기에 위의 내용을 반드시 이해하고 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 그리고 HUG 전세보증금반환보증과 같은 보증보험도 불안하다면 가입하시는 것이 좋습니다.

감사합니다.