아파트 재건축 투자를 위한 오해와 고려사항

입지가 좋은 아파트가 재건축이 된다면? 재건축에 따른 추가분담금이 발생하겠지만 추가분담금 이상으로 아파트 가격이 상승하게 됩니다. 그렇기에 대부분의 입지 좋은 구축 집주인들은 재건축이 되길 바라고 있습니다. 하지만 오래되었다고 재건축이 쉽게 되는 것은 아닙니다. 아래에서 아파트 재건축 투자를 위한 오해와 체크사항에 대해 전해 드리겠습니다.

 

아파트 재건축에 대한 오해

오해 1. 오래된 아파트가 빨리 재건축된다

그럴 가능성이 높은 것뿐이지 빨리 재건축되는 것은 아닙니다. 실제 오래된 아파트의 경우 안전진단을 통과하지 못할 가능성이 높기에 재건축이 될 확률이 높은 것은 맞습니다.

예를 들어, 서울 여의도 아파트는 대부분 1970년대 지어졌고, 개포동의 아파트는 1980년대에 지어졌습니다. 개포동의 아파트는 1~9단지 중 3개 단지를 제외하고 재건축이 진행된 반면 여의도 아파트는 아직 재건축이 완료되지 않고 추진 중에 있습니다.

 

오해 2. 입지가 좋으면 빨리 재건축된다

1970년대 지어진 잠실 주공아파트 1~5단지의 경우 5단지가 잠실역에 붙어 있어 입지가 가장 좋다고 평가되고 있으나 아직까지 재건축이 되지 않고 있습니다. 나머지 단지들은 2006년~08년에 엘스 등 엘리트라는 통칭으로 재건축이 되었습니다.

여러 이유가 있겠지만 가장 큰 이유는 연면적(건축물의 모든 바닥 면적)의 대지면적 비율인 용적률 때문입니다. 잠실 1~4단지는 모두 5층짜리 저층 아파트였지만 5단지만 15층으로 중층으로 만들어졌습니다. 재건축은 입지도 중요하지만 용적률도 중요하다는 것을 확인할 수 있으며, 실제 저층일수록 사업이 빨리 진행될 수 있습니다.

 

아파트 재건축 고려사항

1. 새 아파트 입주목적 / 투자목적

재건축은 예상하는 것보다 시간이 오래 걸립니다. 따라서 실거주가 목적이라면 원하는 지역의 신축급 아파트를 사는 것이 더 좋을 수 있습니다. 그래도 재건축에 투자하고 싶다면 최소한 사업시행인가가 통과된 재건축 단지에 투자하는 것이 좋습니다. 반면 투자 목적이라면 재건축 이슈만으로 계속 가격이 상승할 아파트를 매수해야 합니다. 10년 전 왕십리역 근처에 오래된 아파트를 4억에 샀던 분이 있는데 현재 호가가 20억을 넘어섰습니다. 입지가 좋고 오래되었다면 재건축이 늦어질 수 있으나 투자 목적으로 매수하는 것도 좋습니다.

 

2. 시드머니 / 여윳돈

전세를 끼고 투자하는 경우 투자자금이 시드머니라면, 빠른 회전을 통해 자산 규모를 늘리는 것이 좋습니다. 그렇기에 재건축 아파트에 목돈을 묶어 놓는 것보다 신축급 아파트에 투자하는 것이 더 좋을 수 있습니다. 신축급 아파트는 전세 가격이 상대적으로 높아 적은 돈으로 투자 가능하고 전세보증금을 높여 추가 현금을 확보하기 좋습니다. 반면 재건축 아파트는 오래되어 전세보증금을 높이기 어려울 수 있고 또한 노후로 인한 하자 보수 등에 추가적 비용이 발생할 수 있습니다.

장기적으로 보면 재건축 아파트가 수익성이 높을 수 있기에 여윳돈이 있다면 장기적 우상향 할 것을 기대하고 투자하는 것도 좋습니다.

 

이상 아파트 재건축 투자를 위한 오해와 체크사항에 대해 전해 드렸습니다.

감사합니다.