돈 버는 재건축 아파트 5가지 조건

재건축 아파트 등에 투자하고 싶다면 입지, 용적률, 대단지, 종상향 등 여러 가지 조건들을 고려해야 합니다. 모든 조건에 딱 맞는 지역은 이미 많은 프리미엄이 붙어 비싸긴 하지만 장기적으로 봤을 때 상승할 것이라는 기대뿐 아니라 하락의 불안감을 상쇄할 수 있습니다. 아래에서 돈 버는 재건축 아파트 5가지 조건에 대해 전해 드립니다.

 

돈 버는 재건축 아파트 5가지 조건

1. 입지가 좋아야 합니다.

결국에는 입지입니다. 아파트는 어차피 매년 3% 정도 감가가 되지만 지가는 시간이 지날수록 상승합니다. 재건축 조합원 입장에서 사업 지연, 공사비 상승 등의 추가분담금을 줄이는 것이 가장 중요합니다. 따라서 분양가를 높게 책정할 수 있어야 하는데 이를 위해서는 입지가 좋은, 사람들의 선호가 높은 지역에 투자하는 것이 좋습니다.

하지만 자금의 한계로 상대적으로 입지가 좋지 않은 곳에 투자하는 경우도 발생할 수 있습니다. 이럴 때는 분양가가 높아지면 미분양이 발생할 수 있기에 공사비 상승 등의 추가분담금을 줄일 수 있는 일반 분양 물량이 많은 단지가 좋습니다.

또한 입지가 좋지만 사업 속도가 느린 구역과 입지는 상대적으로 좋지 않지만 사업속도가 빠른 구역이 있다면 빠른 쪽이 더 투자하기는 좋습니다. 이는 사업이 시작되었을 때 막대한 자금이 투입되어야 하는데 이때부터 시간 지체에 따른 비용은 계속 늘어나기 때문입니다.

 

2. 기존 용적률이 낮아야 합니다.

용적률은 대지 면적 대비 건물의 모든 면적을 합친 것의 비율입니다. 예를 들어, 100평의 대지(땅)에 1~5층까지 각 50평이라면, 건물 전체 면적은 50평x5개층으로 250평이고, 용적률은 (250평/100평) x 100 인 250%가 됩니다.

기존 용적률이 낮고, 새롭게 적용받을 용적률이 높을수록 세대수가 늘어나 일반 분양 물량이 늘어납니다. 그렇기에 저층일수록 용적률이 낮아 투자 수익이 높으며 일반적으로 용적률이 150% 이하면 사업성이 양호한 것으로 보고 있습니다.

 

3. 종 상향이 가능하면 좋습니다.

일반주거지역은 1, 2, 3종으로 나뉘어져 있습니다. 따라서 종 상향은 1종에서 2종으로, 2종에서 3종으로 변경하는 것으로 올라갈수록 용적률과 층수를 높여 지을 수 있어 사업성이 좋아집니다. 서울의 경우 제2종 일반주거지역은 200%, 제3종 일반주거지역은 250%, 준주거지역은 400%, 중심상업지역은 1,000%입니다.

최근 서울의 일부 재건축단지가 준주거지역으로 종 상향하여 최대 층수를 기존 49층에서 70층으로 변경하기도 했습니다. 이렇게 종 상향이 되면 건물의 면적, 층수가 늘어나고 일반 분양 물건이 늘어나 사업성이 좋아지게 됩니다.

 

4. 평균 대지지분이 큰 단지가 좋습니다.

일반적으로 소형 평형대의 아파트보다 중대형 평형대로 구성된 아파트의 사업성이 더 좋습니다. 이는 대지지분 때문으로 대지지분은 아파트 단지 전체 면적에서 한 가구가 갖는 땅을 의미합니다.

최근 서울의 어느 아파트가 11평, 840세대, 용적률 93%에서 996세대 299%로 재건축한다는 기사를 본 적이 있습니다. 용적률을 보면 사업성이 좋은 것처럼 보이나 실제 996세대 중 조합원 물량 840세대와 150세대의 공공임대 물량을 제외하면 일반 분양이 거의 없어 추가분담금이 늘어날 수밖에 없습니다. 만약 해당 단지가 22평 420세대로 구성되었다면 일반 분양 물량이 300~400세대가 될 수 있기에 사업성이 좋았을 것입니다.

따라서 재건축에서는 세대당 대지지분이 클수록 좋으며, 가구당 평균 대지지분이 15평 이상이면 양호하다고 판단하고 있습니다.

 

5. 조합원의 재건축 의지가 강해야 합니다.

집주인의 연령대가 높고 실거주가 많다면 사업 속도가 느려질 수 있습니다. 실제 5년 내외의 재건축 기간 중 다른 곳으로 이사를 해야 하고 추가분담금을 부담해야 하기 때문입니다. 그렇기에 전세, 월세 등 임차인 비중이 높은 아파트가 사업 진행 속도가 빠를 수밖에 없습니다.

코로나 이후 인건비, 공사비, 자재비 등이 급격하게 상승하여 비용 부담이 늘어나 재건축에 대한 속도가 떨어졌습니다.

 

이상 돈 버는 재건축 아파트 5가지 조건에 대해 전해드렸습니다.

감사합니다.